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陈华彬:空间建设用地使用权探微

更新时间:2015-12-08 23:38:09
作者: 陈华彬  
[23]易言之,空间建设用地使用权乃以他人土地的空中或地中的一定空间范围为标的,并以对这些空间中的建筑物、构筑物或工作物的所有为目的而设立。[24]进而言之,空间建设用地使用权的效力范围,仅为土地的上空或地中的一定范围的上下空间。比如,甲拟经过乙土地的上空修建高架道路,此时甲的(空间)建设用地使用权即可仅设立于乙土地上空的一定空间范围(例如上空的40米至60米),乙不仅对地面仍可予以利用,甚至还可再将其地面或地中的一定范围对他人设立空间建设用地使用权。在本例中,仅土地上空40米至60米的特定空间为甲取得的空间建设用地使用权的效力范围。[25]据此可知空间建设用地使用权与以一宗(笔)土地的全体全层为标的(客体)而设立的普通建设用地使用权相较仅有量的不同,盖其系以划分土地上下的一定的断层为标的(客体)而设立。[26]

   值得提及的是,2008年深圳市颁行的《地下空间开发利用暂行办法》第2条、第3条,温州市2011年颁行的《地下空间建设用地使用权管理办法(试行)》第1条、第3条,以及2013年上海市颁行的《地下空间规划建设条例》第3条等,均将空间建设用地使用权的客体(标的)确定为土地上空或地中的一定断层(空间),并明示其与于土地地表设立的普通建设用地使用权仅有量的差异。

   三、空间建设用地使用权的设立

   按物权法基本法理,空间建设用地使用权可基于民事法律行为与此外的其他原因两种情形而取得。其中,基于民事法律行为而取得主要包括空间建设用地使用权的设立与转让,基于民事法律行为以外的原因而取得则主要分为因取得时效而取得与因继承而取得。因转让、取得时效及继承而取得空间建设用地使用权,其法理与实务操作与普通建设用地使用权相同,并无特殊之处。与此不同,空间建设用地使用权的设立则系取得权利的主要方式。有鉴于此,笔者拟着重对空间建设用地使用权的设立予以考量与分析。

   (一)空间建设用地使用权的设立旨趣与标的(客体)

   根据对《物权法》第135条的解释,空间建设用地使用权的设立旨趣,应与普通建设用地使用权相同,即在国家所有的土地空间建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。例如,在国家所有的土地上空或地中空间建造并保有区分所有高层住宅、排水管道、电信设施、电缆、天桥或地下商场等,均属之。

   值得注意的是,在我国,由于城市和农村的土地分别属于国家或集体所有,所以土地上下空间的所有权也分别属于国家或集体。而且,集体土地需要被征收为国家所有后才能出让(设立)空间建设用地使用权。在实务中,作为出让人的国家只要对空间建筑物的四至、建筑面积、高度和深度作出明确的规定,则该空间建设用地使用权的空间范围即得以确定。[27]至于所谓土地上下的一定空间范围,则分为如下四种情形:[28]其一,土地上空的上下一定范围。比如土地上空的30米至50米。其二,土地地下的上下一定范围。比如土地地下20米至地下60米。其三,以地表为准的上下一定空间。比如土地地表以上的100米及地表以下的50米。其四,土地上下仅有一端有限制的一定范围。比如土地上空100米以下的范围,系就上方有限制,或如土地下方50米以上的范围,则系就下方有限制。概言之,在我国,于空间建设用地使用权被分层出让(设立)时,仅不同层次的权利人所占用的空间范围有所区别或差异。[29]此外,还应注意的是,普通建设用地使用权可以一宗(笔)土地的一部而设立,本于相同理由,空间建设用地使用权也可就一宗(笔)土地的一部的上下一定空间而设立。[30]

   (二)空间建设用地使用权与其他用益物权于同一土地上的重叠设立

   我国《物权法》第136条第2句规定:“新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”据此,在我国,于同一土地上空间建设用地使用权可与其他用益物权重叠存在,各自发挥效力,以应对土地立体化利用的社会需求及实现土地的物尽其用。[31]

   《日本民法》第269条之二第2项、我国台湾地区2010年修改的“民法”物权编第841条第5项与我国《物权法》第136条第2句的旨趣相同,皆肯认空间建设用地使用权(区分地上权)与其他用益物权重叠存在。而之所以如此,乃系基于空间建设用地使用权系就土地分层利用的特质,为应对土地立体化利用的社会需求及实现土地的物尽其用,于是创设此用益物权排他效力之例外。[32]值得指出的是,对于空间建设用地使用权与其他用益物权的并存或重叠设立,应注意如下四点。

   其一,同一土地上可同时设立空间建设用地使用权与以使用、收益为目的的其他用益物权,例如普通建设用地使用权、土地承包经营权抑或其他空间建设用地使用权等。先设立空间建设用地使用权,后再设立其他用益物权的,无须获得在先空间建设用地使用权人的同意,反之亦然。惟此并不排除在后物权应于获得在先物权人的同意后方可设立的情形。担保物权如抵押权,因支配对象的不同,自可与空间建设用地使用权或其他用益物权于同一土地上并存。[33]

   其二,于上述情形,所设立的普通建设用地使用权或其他用益物权,并不因同一土地上同时存在空间建设用地使用权而成为区分用益物权。受限制的用益物权仅系于受限制的范围内处于权利休眠或暂停状态,并非因此而消灭,且若将用益物权解释为变成区分用益物权,也违反用益物权当事人的意思。[34]

   其三,空间建设用地使用权的标的仅为土地上下的一定空间范围,惟为充分利用土地的各部分,就同一空间范围并非仅可设立一个用益物权。换言之,土地所有人于同一土地设立一个空间建设用地使用权后,仍可再设立支配的范围及于同一空间范围的用益物权(含空间建设用地使用权)。比如,甲以属于自己的A地的一定空间范围A1设立空间建设用地使用权给乙后,其仍可就A地的全部设立普通建设用地使用权给丙。此时,同一土地(A地)上即同时存在空间建设用地使用权与其他用益物权(丙的普通建设用地使用权)。[35]

   其四,根据我国《物权法》第136条第2句的规定,同一土地上设立的包括空间建设用地使用权在内的各用益物权的权利行使,应按“设立在先、效力在先”的规则确定其权利行使的先后顺序;[36]在先物权人同意在后物权设立的,在先物权人的权利行使应受限制。[37]另外,当同一土地上既有土地租赁权,又有空间建设用地使用权时,后者应于不妨碍承租人对土地的使用、收益的前提下行使其权利。[38]

   四、空间建设用地使用权的标的(空间)与土地的其他部分呈垂直邻接状态的调整

   根据物权法的基本法理,土地所有人于自己的土地设立空间建设用地使用权于他人后,其对土地的使用权、收益权在该空间建设用地使用权标的的一定范围内即受到限制,而于该标的范围外,其仍有完全的使用权、收益权。[39]惟因空间建设用地使用权的标的与土地的其他部分并非呈现为平面相邻关系,而系垂直的邻接状态。[40]为应对此特殊问题,《日本民法》第269条之二第1项第2句规定,地下或地上空间设立区分地上权(空间建设用地使用权)后,有关当事人可以通过设立行为,为区分地上权(空间建设用地使用权)的行使对该土地的使用加以限制。另外,我国台湾地区于2010年修改“民法”物权编时在第841条第2项设有与此类似的规定。

   值得注意的是,依据解释,上述日本与我国台湾地区对空间建设用地使用权的标的(空间)与土地的其他部分呈垂直邻接状态的调整的规定,其适用的主体为空间建设用地使用权人与其设立范围外四周上下的土地所有人、用益物权人或其他债权的用益权人(如租赁权人或借用权人)等。[41]约定的内容为对空间建设用地使用权的标的(特定空间)与土地的其他部分间的使用、收益方法或样态的限制。此种限制系对使用、收益的消极限制,包括对用益的范围、方法及可设置的构筑物等的限制。[42]比如,土地下的空间建设用地使用权人与土地所有人约定,后者不得于地面上设置若干吨以上重量的构筑物,或土地上的空间建设用地使用权人与土地所有人约定,前者不得于其空间设置超过若干吨以上重量的构筑物等。[43]此约定于当事人间具有债的效力,惟若该限制的约定经登记的,则可对抗第三人(如该土地的普通建设用地使用权的受让人或抵押权人)。易言之,该经登记的限制的约定,对空间建设用地使用权的受让人等也可主张,由此具有物权的效力。[44]另外,依解释,若土地所有人未参与约定,也未同意该约定的,则该约定对其无拘束力。若参与约定的其他使用权人的使用权、收益权消灭,则无论其为空间建设用地使用权还是普通建设用地使用权,其约定均不得拘束土地所有人。[45]应指出的是,日本与我国台湾地区的前述规定及其此等解释论,对于我国《物权法》第136条所规定的空间建设用地使用权的解释论、现行实务及将来对于它的完善的立法论无疑具有积极的参考价值,不容小觑。

   五、与空间建设用地使用权相关联的土地空间权权利形态

   如前所述,空间建设用地使用权是当前社会生活中最为广泛、最为重要的土地空间利用形式。尽管如此,空间建设用地使用权并不能代表或涵括土地空间权体系的全部,即在土地空间权的演进与发展进程中,于比较法与实证经验上,还存在与之相关联的“空中权”、“地中权”及“土地发展权”等概念和制度。对于这些概念和制度也有必要予以厘清和作出解释。

   (一)空中权

   在法制肇源上,空中权(“Air Rights”或“Air Space Rights”)这一概念系由20世纪初美国的判例所创立。其含义系指将土地的上部空间加以水平区分,以供建筑利用的权利,或指利用土地上的全部或一部分空间的权利。易言之,根据美国法,所谓空中权,是指存在于空中的那部分土地空间权,与之相对的则是地中权。[46]在日本,伴随其都市的立体开发,将地上空间与地表分离而独立加以利用、转让或租赁的情形日增,其法律体系上尽管并未规定空中权的概念,但其判例与学说中却存在此概念。在现今的日本,有关空中权的法律问题系通过法解释论予以处理。[47]

   从目前比较法的视角看,“空中权”是非常现代且具有多义性的概念,主要包括两方面的内容:一是指对某土地的上部未利用空间不移转其物理位置,通过构筑人工地基而在其上建构建筑物的权利。换言之,其是指利用土地的上空空间的空中权。二是指将土地的上部未利用空间移转到其近邻的土地上而予以利用的权利。它并非指移转土地的上部未利用空间本身,而系将法律所定的某土地的可以利用的容积中未利用的容积移转到别的土地上加以利用。概言之,其是指利用未利用容积的空中权。[48]

   上述空中权的法律性质,即作为民法上权利的空中权,其系为物权性权利,抑或为债权性权利的问题值得探讨。如前所述,根据比较法与实证经验等,在利用土地上空空间的空中权中,最重要的是物权性质的空间建设用地使用权(区分地上权)。此种空中权,系划定土地上空空间的上下范围并以对该空间中的建筑物、构筑物及工作物(如隧道、送电线)等的所有为目的而设立,系空中权的最重要活用形态。[49]另外,在利用土地上空空间的空中权中,空间役权在性质上也属于物权性质的空中权。比如,为使自己的建筑物能有更为良好的眺望视野,设立限制他人空间搭建高层建筑物的空间役权(空中权),以及在高压电线所通过的空间,空间权利人可以通过设立空间役权(空中权)而限制该空间周围的人搭建高层建筑,以防不测等,皆属之。[50]此外,横切土地上空空间的一定上下范围而加以利用的空中权,还可体现为债权性质的空间租赁权的形式,即空中权也有属于债权性质的情形。

应该指出的是,为利用未利用容积空间的空中权,其在美国法上称为“移转可能的开发权”(Trans-ferable Development Rights ,(点击此处阅读下一页)

本文责编:陈冬冬
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文章来源:《法学》2015年第7期
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