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李一苇 龙登高:近代上海道契土地产权属性研究

更新时间:2021-12-20 09:34:51
作者: 李一苇   龙登高 (进入专栏)  
还是法学上占有概念的理论渊源分析,其核心都在于解释非所有者对他人土地享有财产权利获取收益的经济事实。

  

   道契产权形态具有与典权和田面权相似的特征:持有者通过契约获得所有者释放的约定期限内包括使用权、经营权、抵押权等几乎全部权能;持有者的权能介于所有权与使用权之间,包含关键的财产性权利;其权能的扩展通过市场交易实现。故而可以将道契的产权属性定义为占有权,道契的权能以契约赋予占有者的使用、经营、收益等权利为基础,通过市场交易界定和扩展,并实现剩余索取权,且各项权利由占有者自由行使,不受所有权干涉,是一项典型的经济权利。其中,持有者最初获取的使用权、居住权作为生产要素参与经营,扩展出处置权、经营权、收益权,再进一步通过参与金融市场扩展出抵押权,同时通过转租、继承等二手交易和代际转移,获得派生演化的财产权权能(见图1)。这与典权的权能扩展相似。同时在不断参与市场交易的过程中,道契持有者也不同程度地对土地进行固定资产投资,并在后续交易中实现其投资的处置权、收益权和求偿权。这与佃农田面权的形成和实现相似。

  

   因此,不论是道契产权形态的特征,还是权能扩展及其实现路径,与典权、田面权均具有共通性,占有权由所有者让渡,道契的演进更清晰地显示其初始权能通过参与市场不断派生演化,扩展为独立于所有权的、具备完整产权特性的财产权。作为经济产权的占有权对地权制度的解释具有普遍性,随着工业化和城市化的发展,道契占有权的实现在非农业部门中呈现出新特点。

  

   (二)道契占有权的实现:城市化中的土地增值

  

   土地占有权通过由占有权人掌握剩余权利(residual rights)实现。不完全契约理论框架下,哈特等认为契约规定之外的权利,即剩余权利的分配是经济组织实现效率最大化的关键,将剩余索取权(residual claim)分配给专有物质资本投资最高的一方,能够最大化地激励事前专用性投资,带来更高的经济效益;该领域其他学者将专用性投资的范畴扩展为关键性资源,着重指出其中包含人力资本,拥有人力资本的管理者掌握剩余权利能有效降低交易成本。这些理论探讨的核心,是剩余权利能否及如何由所有者之外的关键性要素投入者获取,将之应用到土地产权分析中,便能更好地理解土地的剩余权利,即占有权从所有权中分离并独立存在的现象。

  

   农业经营中持有土地的投资预期或土地价值的核心在于土地产出水平的提高。传统地权市场中,典权与田面权均由占有权主体获取剩余权利,激励其追加工本投资以提高土地平均产出和家庭农庄收益,从而实现土地权能的扩展,参与权益的分享,财产权由此得到体现和保障,符合经济效率。

  

   随着城市化的发展,非农部门投资土地的关注点转为地价上涨带来的资产增值预期。道契制度下土地占有权的形成,就以工商业发展和城市化带来的地价增值为基础。道契持有者个人的固定资产投资(如建造修缮房屋、填平洼地等)和来自工部局的市政基础设施建设,都能带来地价增值;而商业发展和城市化的需求拉动,也能在私人或公共部门不追加固定资产投资的情况下带来地价上涨。对道契持有者而言,地价的增值预期支持道契作为财产参与市场交易,道契地产在信用担保、交易变现等过程中获得了最初契约规定之外的权能,从而使土地占有权得以形成。在租界土地市场中,道契持有者凭借其收集的信息形成对未来市场状况的合理预期,根据市场信号及时调整反馈,作出其在土地和金融市场的投资决策,并承担这一过程中的绝大部分风险;这既需要发挥其人力资本乃至社会资本以获取信息并作出合理判断,又需要以可观的预期收入作为其追加物质资本投资的激励。因此,在道契制度下,契约规定之外的权益——地价增值,由契约中的“承租人”控制,即作为占有权的权利主体获取土地的剩余索取权,而所有者收取固定年租,并不能分享和干涉占有者对土地的剩余权利。

  

   经济产权理论也能够解释剩余权利的分配。巴泽尔提出在重新界定产权边界时,交易中受价值量变动影响更大的一方,更有能力和意愿实现其权利边界的扩展,收益分配就是权利边界重新界定的现实对应。前述剩余权利的主体即为对价格变化更敏感的一方。在地价增值背景下,道契持有者通过交易重新界定其经济权利,从产权层面保障其地产开发经营中获得的投资收益和风险溢价,以实现效用的最大化;同时作为土地的实际使用和经营者,相比于不承担任何风险、只收取定额租金的所有者,道契持有者对地产价格的变动及其反映的产权边界再划分更为敏感。将剩余权利分配给道契持有者而非所有者,是经济权利通过市场交易逐步扩展和明晰其权利边界的必然要求,也更符合资源配置效率。道契参与市场交易的过程使占有权得以实现,即在“永租”的使用权之上扩权赋能,持有者获得的剩余权能得到扩展,其经济权利带来的收益也得以提高,而所实现的权益就表现为地价增值。

  

   (三)道契土地占有权的价格表现

  

   1854年以后,上海租界内的土地随着租界的开发和城市化发展快速增值,这成为道契二手市场繁荣的基础,道契持有者通过参与二手市场,将其剩余权利变现,从而实现占有权。土地市场中道契二手交易价格数倍甚至几十倍于道契契内价格,1865—1911年,上述两价格倍数均值约为23,其年均增长率达36.8%。这一高速增长的地价增量全部由占有者控制,作为所有者权益的道契一手交易价格与固定年租,在城市化过程中与占有权者获取的地价增量的对比日益悬殊,土地所有者的权益不论在绝对数值还是相对比重上均未随地价上涨而提高,反而有所下降。

  

   图2显示,在短期内,占有者控制的土地增值已超过原业主获得的押租,其在土地总价值中所占比重(即占有权占比)超过所有权占比,图2所列案例中,所有权所占比重平均为33%,仅有英册2905号超过50%。而在长期案例中,随着地价上涨,占有者权益占比超过90%。图2中案例所有权占比均值仅为3%,土地价值的增加几乎全部由占有者获得,原业主几乎不能参与分享土地增值收益。特别是英册2419号的所有权占比仅约为0.3%,而英册1120号、3970号,20世纪30年代的拍卖均价达8.5万两/亩和4.3万两/亩,约为一手交易价格的1340倍和2790倍,增值部分所占比重超过99.9%,所有权占比趋近于零。这也是一些学者认为道契一手交易中所有者让渡全部权利的根据之一,即误将巨大的剩余索取权视为所有权,误认为原业主不参与分享剩余权利就是失去其所有权。

  

   以每年的收入流衡量所有者与占有者权益,也可看出二者差距甚大。1921年新沙逊洋行持有的道契房地产,每年可得租金达73.4万两,平均每亩约2463两,而1924年上海县租界内外全部道契年租约4600两,仅相当于不足2亩的租金。表中所列大部分道契案例,虽因时间和地产位置等不同,租金收入差异较大,但占有者获得的租金收入,相当于道契年租的数百倍乃至上千倍;其中晚清时期占有权租金平均625.5倍于道契年租。与道契契内价格和二手交易价格相类比,道契年租和地产年租收入分别对应地产为所有者和占有者带来的当期收入,其中地产租金作为剩余权利带来的收益归属占有者。而道契年租可类比于农业租佃中的定额租,所有者不参与生产的任何环节,也不分担任何风险,故而无法获取剩余权利。

  

   道契持有者控制并获取剩余权利典型的形式之一,就是租界普遍流行的租地建房,这既反映了城市化带来的土地增值为占有权主体带来的经济效益,也表明占有权的产权安排在城市化过程中是一项激励土地投资的制度。其交易形式可类比于田面权出典,即道契持有者将地产出让给其他机构或个人用以建造房屋,承诺合同到期后收回土地并折价购买或无偿获得所建房屋。

  

   1921年底,怡和洋行买办祝兰舫向沙逊洋行租赁德安里12亩土地,用于建造房屋,合同期为25年。1933年初,因生意经营失败,祝兰舫以其所建房屋为抵押,向新沙逊银行贷款35万两,约为1921年房租的6倍。1933年6月,将该合同剩余13年内房屋产权转移给第三方业主。1935年6月沙逊洋行提前收回房屋。此案例中,道契持有者通过租赁合同出让土地一定期限内的使用权、经营权,乃至一部分的剩余控制权,建房者获得土地的经营权,所建房屋作为其行使剩余权利的产物,房屋产权在本质上可视为土地的占有权,将合同期内剩余年限的房屋产权转售,本质上是土地占有权的交易,反映了占有权的独立性和可交易性。同时,合同期内建房者可行使其建造房屋的抵押权,明确了其作为占有权的财产权属性。此外,租地建房合同中道契持有者的剩余权利在合同到期后才能够完全实现,在合同期内双方根据合同中的租金规定共享剩余权利,地价上涨预期和产权保障共同激励其对土地的固定资本投资。

  

   三、道契的经济权利获得法律与制度保障

  

   学界一般认为,与道契的颁发、交易相匹配的上海租界(特别是公共租界)的市政管理、土地管理及法律制度,虽然是近代西方殖民侵略的产物,但具有一定的科学性和有效性,对土地市场发育有积极作用。在治外法权下相对稳定的市场制度与政策环境中,道契持有者通过市场交易活动逐渐扩大权能,道契地产的财产权属性作为经济权利受到市场、社会的广泛和长期认可,进而受到租界的法律和行政当局认可和明确保护,使得扩权赋能的结果得到巩固和强化,即经济权利逐步获得与之相适应的法律权利。

  

   (一)道契的财产权属性与租界土地管理

  

   道契的财产权属性,通过租界内选举权与税收义务得到工部局确认。作为公共租界内市政管理机构的工部局,其董事选举与经费筹措的规定也与道契密切相关。《上海英法美租界租地章程》及其后续修订本中规定,租界内实行向租界居民征税,以筹集修建道路、桥梁、码头等公共事业经费的管理制度,每年初由外国领事组织租地人会议以制定公共事业资金筹集方案,即税制决策;租地人有权对名下的土地或房产提出估价申请以作为征税标准。这里涉及的税收实为财产税,其隐含前提就是承认以道契持有地产的财产性。

  

《上海洋泾浜北首租界章程》规定,(点击此处阅读下一页)


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本文责编:陈冬冬
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