返回上一页 文章阅读 登录

李一苇 龙登高:近代上海道契土地产权属性研究

更新时间:2021-12-20 09:34:51
作者: 李一苇   龙登高 (进入专栏)  
1872年,好而司因故独自返英,其间在高易行存款5000元(银圆),以每月利息作为林氏母子的赡养费用;后因生活开支增加,经该行职员建议,林氏支取本金1800余元购入0.9亩左右地产并挂号在该行名下,以每月租金维持日常生活。此例即典型的房地产信托:林氏母子作为委托人和受益人,投资购买地产,通过挂号将其地产的法律持有者登记为高易行,委托其经营管理,所得租金作为投资回报,并据权柄单向高易行支付佣金。在此项信托合同中,委托人或华人业主拥有的财产权能,体现为租金控制和分配,通过将其财产的使用权、经营权和部分收益权转移给代管人的方式得以实现。

  

   道契除能以转租、添租、割租等形式进行二手交易外,还允许被赠予、继承,从而涉及其作为财产的权能和收益,也表明道契的权能超过使用权。道契持有者可自由抵押或以道契推偿抵款,而债权人可通过拍卖、转租等方式变现,其财产权具有很高的市场接受度。基于这些市场表现,所有权论者认为道契赋予持有者的权利,虽无所有权之名,可行所有权之实,可视为完全的私有产权。此说不无道理,但道契通过土地市场和金融市场的扩权赋能,并没有实现完整的所有权。

  

   (二)道契交易不包括所有权转让与交割

  

   道契交易没有发生最终的所有权交割。《上海租地章程》及之后的修订都对租界中外国人拥有土地的非所有权属性作出规定;契文也表明,道契的申领或一手市场交易,采用押租的形式,其交易内容并不包括土地所有权。

  

   《上海租地章程》第7条规定了租地费用相关事宜,持有者租得一块地产,需向业主支付押手(deposit money,即道契所注明价格,以下称“价格”或“契内价格”)和年租(annual rent)两部分价格;第9条规定退租时原业主须如数返还押手。这具有中国传统地权市场中押租交易的典型特征。订立道契时以押租的形式,出让了土地使用权,其所有权并未发生转移,仍由原业主保留。第8条规定,持有者将年租交至指定银号(Government Banker,或英文契文中所称的Government Banking-House),中国业主凭借银号的业主租簿备案收取年租,体现了所有者权益。

  

   《上海英法美租界租地章程》关于纳租的规定,中、英文版本不尽一致。中文版章程第6条“纳租”中为“每亩年租一千五百文,每年于十二月中预付该业户,以备完粮”即年租仍付给原业主;而英文版第7 条则规定租地的外国人须向中国政府支付年,租每亩1500文,由持有者在指定日期前交至指定银号。大多数学者采信英文版。参考《上海洋泾浜北首租界章程》关于纳租期限规定的叙述,在租界存续的大部分时间段内,中国政府代替原业主获得年租。

  

   所有权论者针对这一章程修订,将押租解释为地价,年租解释为地税,认为原业主并未收取年租,就完全退出了交易,其所有者权益得不到体现。在租界范围内,税收制度的订立由纳税人共同决定,工部局作为征税主体,可对租界内的房地产、道路和水陆运输货物,收取地税房捐、路捐、码头捐等。即工部局以上述捐税为收入来源,为市政机构提供公共服务,而中国政府既不掌握租界的管辖权,也无权直接参与租界内公共决策和公共品提供,并不能在租界内征收地产税,因而不能将年租视为承租人向中国政府缴纳的地产税。将年租定义为租而非税,表明道契一手交易隐含了土地所有权转移至中国政府的国有化过程:持有者支付价格与年租,采用押租的形式获得土地,并未购得土地所有权,而原业主获得一次性给付的价格后随即退出交易,中国政府替代原业主获取所有者权益,土地所有权在中国业主与政府间的转移,并不影响持有者行使道契所赋予的权利。道契持有者可以使用权、特定用途的经营权为基础扩展其权能,但道契契文规定了其权利束的上限,即持有者获得的永租权利(Tenue of Ground)不可能成为“无限制、无条件的产权”(Unlimited or Unconditioned Proprietary Right)。

  

   但在实际中,原业主并非在道契订立时便退出交易。晚清时期,原业主仍可获得年租的一部分,“地保向西商每亩收租钱一千五百文,然后照县署定价,交各图地保转给地主”即政府授权地保主导年租收入的分配,由地保充任中介转付给原业主。年租中政,府支取的比重日益增加,20世纪初,“沪上洋商租地年租一款大半拨充上海县公费”;至民国时期正式编入预算,纳入地方财政。道契交易所隐含的土地国有化渐趋明显。

  

   关于按时完租,《上海租地章程》规定:“倘有租主逾期不交地租,领事官应按本国欠租律例处理。”在1847—1852年申领的英册1—100号道契中,契文称“如该英商按期先给减租钱一千五百文,并无迟欠,由本道经保,常守租赁存安无碍”;1854年起采用的道契制式中,中英文契文均注明,若不按时缴纳年租,道契将作废失效,土地须交还所有者即中国政府。这些均表明持有者须按时缴纳年租以保证租赁关系的存续,道契一手交易并未将所有权让渡给持有者。而在实际操作中,中国政府往往不会直接收回土地,而是选择将其变现并用作公共支出,以作为对所有者权益的补偿。

  

   需要注意的是,年租作为所有者权益的体现,是持有者维持道契有效性必须承担的义务,说明了道契交易并没有发生所有权由原业主向持有者的交割。由此,将道契的产权性质定义为所有权的观点并不成立,徐公肃等的“永典权”定义有一定合理性。部分使用权论者也指出,持有者虽未获取所有权,其权能除使用权、收益权外,还包括对契约的决定权、处置权。遗憾的是,这些论述并未明确界定和论述道契的财产权属性。

  

   (三)道契有效期与权利限定性

  

   道契交易在租界区域范围内,其合同有效期受租界存续限制,而道契所有权论者忽视了这一约束条件,将永租的“永”解读为无限期合同,因此误解为所有权交易。必须注意,无论是《上海租地章程》及后续各修订本中规定的商民可永租土地的地域范围,还是契文中所说的“按合约所定界内”,都是道契一手交易合法性和有效性的约束条件。只有位于条约划定的允许洋人居留的特定区域——租界内,道契永租土地才能成立。道契的有效性及其持有者的权利,以租界的存续为基本前提,受中外约章和地方性约定等约束;当约章修订或废止时,道契文本规定和相关的登记、管理制度将作出相应调整,进而通过改变持有者对其权利和未来收益的预期,影响道契在市场交易中的权能扩展。当租界依条约被收回,其外国商民在租界内享有的自治管理、治外法权等废止后,道契的永租也自动失效。

  

   虽然在《上海租地章程》及后续修订本中,并未对永租或租界期限作出明确规定,但在隐含的土地国有化前提下,中国政府收回租界后,道契地产占有权也自动被土地所有者收回。1945年,上海市地政局在承认道契作为合法产权凭证的基础上规定:

  

   外国人(日德两国除外)依条约向中国业主租用土地执有永租契或道契者……由租用人申请为租赁登记,改凭他项权利证明书行使其权利;市民执有外人户名永租契或道契并附权柄单之土地,应于本市办理土地登记期间申请为所有权登记,改凭所有权状管业。

  

   对于华人持有的挂号地产,其土地所有权又从国家转还至私人业主手中;而对外籍道契持有者,明确其交易为租赁,并要求道契持有者更换行使权利的合同凭证。这表明道契合约结束,所有者收回了外籍持有者据道契取得的财产权,持有者仅能在租赁合约的约束下行使使用权、经营权等。同时,该条例明确了外国人“向中国业主租用土地执有永租契或道契”,再次强调了道契申领并非所有权交易。

  

   基于以上三方面,现有的所有权论与使用权论都无法周全地解释道契交易,特别是二手交易中的市场表现。同时,土地市场与金融市场中广泛交易的道契地产,具有排他性占有和可自由交易的性质,在经济学意义上可视为财产权。下文将结合具有类似特征的典权与田面权,对道契的产权性质进行界定,从理论层面探讨这些产权形态的共通性。

  

   二、道契占有权形态的理论分析

  

   制度经济学对产权的分析基于权利束展开,有学者认为一项产权的权能是否完整,由排他的使用权、自由的交易权和收入的独享权共同决定。本文讨论的占有权,在排他性和可交易性上具备财产权特征,是涵盖权利束有别于所有权的完整产权。本文引入产权理论,对道契所包含的权利束展开分析。

  

   (一)道契土地占有权:一项经济产权

  

   关于产权在经济活动和法律规定中的异同,德姆塞茨认为,就财产获益能力而言,产权的经济价值远比法律概念更重要。巴泽尔区分了经济权利(Economic Rights)和法律权利(Legal Rights)两个层面的产权。经济权利是个体消费某种资产和服务的能力,经济权利层面的产权不是绝对的,财产权利的界定受个人行为的控制和影响,个人通过不断修改权利边界以实现效用最大化,因而在均衡状态下随着其拥有商品的权利更有价值,权利的界定也更精确和彻底。而法律权利是政府承认和执行的权利,是政府对具体财产的法律界定和保护,当法律明确界定了某项产权后,其经济权利的所有者可以排除来自交易对象和公共领域的干预,从而实现权利边界的扩展;经济权利可以在法律权利缺位的情况下存在。借助上述理论,本文或可突破现有使用权论和所有权论的局限,形成对道契土地产权形态及其市场表现的逻辑自洽的解释——土地占有权理论。

  

   从经济史的视角出发,李埏基于侯外庐的相关著述,初步区分了古代分封制下的土地所有权、占有权与使用权。而英国历史上的“保有权”也有土地实际占有与所有权长期相互独立的特征;此外,还有学者探讨保有权制度下的“永远租赁”与租界土地永租之间的联系。

  

   基于对典权、田面权的论述,龙登高提出土地财产权利意义上的占有权概念,土地所有者可让渡特定层次或特定时间段内的全部或部分权利,从而实现所有权、占有权、使用权的分离和相互独立。占有权是一种由非土地所有者享有的具有排他性和可交易性的、介于所有权和使用权之间的独立财产权,具有以下特征:(1)由所有者根据契约让渡土地权利,必须包括交易权和抵押权(或典权),也可以是契约规定时限与条件下几乎全部权能与收益;(2)原业主保留所有权,交易双方不发生所有权交割;(3)所有者可依据契约规定收回让渡的权能和权益。

  

需要明确的是,占有权主享有的权利包括占有、使用、收益、处分。同时,也有法学研究者以二元物权理论探讨田面权,并将之定义为占有权。法学视角下的土地占有或占有权,其概念源于罗马法,在大陆法系民法中一直占有重要地位,有别于描述财产归属的所有和所有权,占有和占有权侧重表述财产,特别是他人所有财产的利用状态。虽然不同学科领域对“占有权”的理解不尽相同,但无论是经济史中关于土地占有的探讨,(点击此处阅读下一页)


爱思想关键词小程序
本文责编:陈冬冬
发信站:爱思想(http://m.aisixiang.com)
本文链接:http://m.aisixiang.com/data/130434.html
收藏