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黄小虎:对我国房地产业的再思考

更新时间:2016-11-15 11:18:25
作者: 黄小虎  
防止垄断。按照这个精神,还可进一步考虑在条件成熟时,允许集体建设用地进入住宅市场。前提是用途管制、符合规划。适宜进入住宅市场的集体建设用地,多处于城乡结合部,因区位条件限制,一般适合建廉租住房(包括外来务工人员住房)、普通商品房等。

  

   按照上述改革思路,我国的住宅市场将分为几个层次:政府投入的保障性住房,主要解决低收入人群的问题;合作建房,主要解决中产阶级的问题;私人建房和集体建设用地建的住房,可作两者的补充;以上住房只能用于居住消费,不允许用于投资、投机。至于开发商,则主要建富人居住的住宅和商业地产等,并允许投资和投机。这些高档物业即使因投资、投机而产生严重泡沫,也不会对中低收入人群造成大的危害。当然,开发商也可参与建普通商品房。由于存在其他竞争主体,所建房屋又不许投资、投机性购买,普通商品房的房价就不会失控,开发商也就只能从中获得正常利润。

  

   2 积极引导住房需求。

  

   安居才能乐业,住房问题关系广大人民的根本利益。解决好这个问题,不仅在房屋的供应上要实现多元化竞争,防止开发商垄断,还要运用财政、金融、税收等各种手段,积极引导人们对住房的需求。

  

   住房需求,有自住性需求,有投资、投机性需求。发展市场经济,投资、投机是题中应有之义,房子作为资产,可以成为资本投资的对象。但过度了,就会产生泡沫经济,造成资源浪费和金融风险。即使住房供应上把中低收入人群与富人切割开了,高档物业价格飙升,也会对中低档住房产生一定影响。因此,对于房市里的投资、投机,虽不能简单地禁止,但也不能放任自流,而是必须加以节制。例如,投资、投机者完全使用自有资金的很少,大部分要依靠银行信贷,银行对投资性购房贷款,应慎重提供并适时适当调高利率。又例如,财产税或物业税有利于抑制投资、投机,如果因条件不成熟不能全面推出,可否考虑针对两套以上购房行为,先出台临时性的住房特别保有税?再例如,投资、投机性购房是为卖而买,获利的实质是土地增值收益。本来我国已设立了土地增值税,目的就是抑制土地投机,但却执行不力。今后随着所得税的完善和财产税的开征,土地增值税可以取消,但现在还是应当加强征管的力度。

  

   这里特别要指出的是,目前我国的住房供应,低端市场已基本切割出来了,但中端市场与高端市场尚未切割开。因此,仍垄断房市的开发商们与投资、投机客们相结合,势必不断推高房价,使中等收入人群的利益受到极大损害。这正是目前所发生的情况,抑制投资和投机,已成为当务之急。这一轮的房价上涨,银行信贷宽松和各种“救市”政策,起着至关重要的作用。这里的思想认识误区,就是本文第一部分所讲,把房地产业当成支柱产业,以为不救市,整个经济就要垮了。当然,现实的利益纠葛,也是救市的重要原因,本文后面还要探讨,这里暂不赘述。从去年的房市低迷到今年的房价飞涨,我们可以清楚地得出如下判断:房市投资、投机本不可怕,可怕的是政府的政策失误,会把投资、投机推向疯狂。投资、投机者们所从事的是正常的市场活动,只要资金来源合法,不偷税、漏税,不搞权钱交易,就不应对市场的后果负责。该负责的,是我们的有关各级政府和各部门的政策。市场经济体制刚刚建立,政府对如何调控经济还在积累经验,政策出现偏差难以避免,但要及时纠正偏差,避免重复性的失误。

  

   对于自住性的需求,也应积极引导,所谓引导,更多的是扶持。中等收入人群在住房问题上,面临多种选择,可以借贷购买高档住宅,可以投资、投机,但真正适合他们的,则是购买中档住宅从而有能力扩大其它方面的消费。引导他们选择后者,需要有政策的倾斜。例如,“按照国际上通行的住宅合作社章程,建房资金一般由住户认股1/3,国家资助1/3,银行长期低息贷款1/3。住房建成后产权归合作社集体所有,社员有优先分配权、继承权和使用权,但没有所有权,不能出租和出卖,住房的维修保养由合作社管理委员会负责。”[6]合作建房目的是自住,没有开发商利润,价格便宜,又有财政和银行的支持减轻个人负担,加之盖的房子质量好、配套齐全,自然能够吸引人积极参加。类似这样的办法,我们完全可以参考借鉴。住宅合作社还有一个好处,消费者在设计阶段就可介入,根据自己的支付能力和喜好,提出购买多大面积、什么样式房子的愿望。这样,合作社可根据社员的需要,设计和建造不同类型的房子,可谓需求引导供应。实际上,住宅合作社不仅适合中产阶级的需要,也适合收入水平相对低一些的人群解决住房问题。其实,我国上世纪80年代就已有了住宅合作社,90年代初有关方面还曾出台了《城镇住宅合作社管理暂行办法》,住宅合作事业一度呈现了好的发展势头,90年代末,全国已有5000多家住宅合作社。[7]如果能够进一步扶持、引导、规范,本可有广阔的发展前景。但房改全面推开以后,开发商成了扶持的重点,住宅合作事业因此停滞萎缩了。这是一段令人痛之、惜之的历史。

  

   引导住房需求,银行发挥着重要作用。但现在我们的银行的房贷政策,对投资、投机约束不够,对自住性需求扶持力度更显不足。美国是最发达的市场经济国家,但他们并没有简单地把普通百姓的住房问题,完全推给市场。他们的“房的美”和“房利美”,依托政府的财政支持,以优惠的利率向特定人群提供住房信贷,为解决百姓的住房问题,发挥了重要作用。我们也应考虑建立类似的政策性金融机构。上世纪70年代,瑞典建立了“国家联合储蓄银行和住房联盟”(HSB),至80年代中期,联合了3000多个住房合作社,掌握着30万套住宅。合作社社员在那里存款,符合条件即可分配住宅。80年代中后期,HSB新建的公寓占全国新建公寓的25%。[8]这个经验,也很值得我们借鉴。

  

   3 加强与完善管理。

  

   从整体上看目前我国的房地产业,是一个混乱的和不透明的行业。导致混乱和不透明的根本原因,是政策失误使垄断与投机形成联姻,是对需求的引导不力,同时也与某些管理措施不当有关。

  

   例如,开发商良莠不齐,有的开发商其实根本不具备开发实力,却能在这个行当里掙大钱,一个重要原因是预售制度,使开发商能够用买房人的钱盖房,所谓“空手套白狼”。卖“楼花”,世界多数国家和地区都严格禁止。个别国家允许,也严格规定按工程进度和质量分期付款,购房人对每一期工程都要监督、查验。我国在发展房地产业初期,为了扶持、鼓励开发商,允许预售,可能是必要的,但却不应成为长期的政策。事实证明,现行预售制度不能保障消费者权益。许多混乱,如购买面积与实际面积不符、偷工减料、实际格局与图纸不符、质量低劣甚至卷款潜逃等,都与预售制度有直接关系,给消费者带来无穷的伤害与烦恼。即使是奉公守法的开发商,预售制度也容易诱导他们盲目扩张。这样的制度,实在是没有理由继续实行下去了。停止预售,部分开发商可能资金断裂,拖累银行,可考虑采取过渡措施,如改一次性付全款为按工程进度和质量分期付款。最终,还是应当按国际惯例,取消预售制度为好。

  

   例如,开发商“捂地”时间加上施工期,一二年也好,三五年也罢,甚至更长时间,按道理这期间的地租应由开发商承担,但实际上没有哪家负担,地价统统摊入房价,由购房者负担。这样明显不合理的事情,该由谁来管,似乎并不明确。我以为,物价部门、建设部门都有责任管起来。

  

   例如,开发商的成本、利润等财务信息极不透明。据有关研究,我国城镇居民总资产净值中,房产净值所占的比重,1995年为43.7%,2002年上升为64.4%,之后继续上升。[9]可见,老百姓一生的大部分心血都投到房子里了。企业到股市融资,要求其必须向社会公开财务信息,以保证股民权益。房子与股票相比,更是百姓的身家性命,为什么房子的信息就不能公开呢?实在是岂有此理!老百姓并不想知道企业的商业秘密,他们只是需要了解成本、利润等基本信息,所谓花钱买个明白。财务信息不明,税收也不可能有科学依据,政府有关人员与开发商的关系也就说不清、道不明。诚然,开发商的财务比较复杂,房地产业发展的历史短,一下子难以建立起完备的财务信息制度。但这件事应抓紧做,不能无限期拖下去。

  

   以上,从防止垄断,引导需求和加强管理几个方面,探讨了房地产业存在问题的主要原因,以及解决办法。概括起来,我认为房地产业的问题,主要是政策失当和管理不到位造成的,都属于政府的责任。对于普通老百姓来说,汽车、家电可以不买,奢侈名牌更是遥不可及想都不想,但住房与粮食一样,是生活必需品,须臾不可离开。住房问题事涉广大人民的根本利益,各级政府、各有关部门都应切实承担起人民所赋予的责任。

  

   三、房价与地价

  

   1 房价与地价的关系。

  

   长期以来,房价与地价的关系,成了一个极为敏感的话题。争论各方有一个共识,即都认为房价太高了。分歧在于,是房价拉高了地价,还是地价推高了房价?

  

   其实,房价与地价的关系,在理论上早已得到解决。马克思和恩格斯著作中的有关论述,已包含了住宅价格由(1)地价;(2)建筑资本及利润、利息;(3)修缮费用等构成的思想。[10]我国已故著名马克思主义经济学家苏星同志,上世纪50年代就开始研究城市住宅问题。他1957年发表文章深入分析了住宅的商品属性,并明确提出了住宅价格由上述三方面构成的观点。[11]马克思和恩格斯所处的时代,房屋由建筑商建造并出售,维修一般也由建筑商负责;我国计划经济时期,房屋归国家所有,维修也由国家负责。因此,把维修费用纳入房价,是符合当时实际的。但现在我国的情况已有不同,开发商们是不负责房屋维修的,所以所谓商品房的价格中不应再包含维修基金了。从理论上来说,现在我国城市的房价主要由土地价格和建筑安装投资及利润两部分构成,如果是由开发商组织建设的,则还应加一个第三部分,即开发商的管理服务费用(这部分费用不应该很大,甚至本可忽略不计,但实际并非如此)。

  

   下面分别考察一下房价的两个主要组成部分。

  

   建筑投资及利润即通常所说的建安成本,这是一个相对恒定的成本,在全国任何城市,只要是建同样标准的房子,造价差别不会很大;在一定时期,建材价格和工人工资也相对稳定,投资不至于差得太离谱。从长期趋势看,建筑产品与其它商品一样,随着技术进步和劳动生产率的提高,其价格更有可能相对下降。

  

而土地价格的情况则不同。地价是地租的资本化,而地租本质是因土地条件引至的超额利润。这个超额利润即理论地租(经济学又称之为土地的价格),会随着经济的发展而不断提高,因此地租和地价有长期上升趋势,特别是城市土地表现得更为明显。另一方面,短期间内土地的供求关系的变化,会引起实际生活中的地租地价,(点击此处阅读下一页)


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