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李永刚:香港住房政策的隐蔽逻辑

更新时间:2015-04-03 14:38:53
作者: 李永刚 (进入专栏)  

  

   已经广为人知的事实是,香港的住房供给,一半由市场完成,一半则由政府完成。港府用了半个世纪,投入巨大公共财力,让全港近一半人口安居,其中1/3入住租金低廉的公共屋村,1/6购买了政府补贴、房价远低于市价的居屋。在中国内地中低收入者望房兴叹的当下,这一促进社会和谐的住房成就屡受褒扬。但若要深入香港社会,真实体验居住环境,切换不同的比较视角,结论就不一定这么简单。

   最近,一位来访的内地教授,在抵港的首日就遭遇了心灵创伤。朋友安排他住在红磡的某处屋苑,也算繁华热闹,但提供给他的居所是两室户中的一小间,面积只有7平米,勉强摆下一张单人折叠床和小书桌,就再无腾挪的余地。更让他郁闷的是,为了这个窝棚一般的狭窄地方,他将支付月租金3000元。他反复问我,这是香港的常态么?电梯居然只能装下四个人。我告诉他:“还有只能容纳两个人的电梯。”显然,对于住房条件大跃进的内地中上阶层而言,根本没有想到香港这个丰裕社会的居住环境,竟如此困窘。

   确实,香港寸土寸金,若在内地有房一族看来,港人的居住质量不敢恭维。租金便宜的公屋,面积最小的仅8平米,最大的也只有69平米(需要住6-12人),申请人的资格要严格审查,非本地居民不能享受。至于市场供给的私人屋苑,主流套型也不过60-80平米,其月租金随时都要上8000元。那么,进一步的问题是,数量巨大的港人为何能够长期忍受这样的住房安排?

   以笔者的观察,香港的住房拥挤背后,有更多复杂的因素值得探究。透过这个微观的窗口,甚至可以窥见某种务实的生活理念乃至城市治理机制。

   让我们由近及远来讲。

   首先,卧室小,客厅大。香港住房的面积普遍很小,但空间合理,功能实在,30多平米都可以设计成两室一厅,绝对是“螺丝壳里做道场”。在宜家家具的展示区,可以看到专为小户型定制的全套装潢解决方案,其构思之巧妙,让人叹为观止。例如把床垫高,下面是各种储物柜;或者直接设计成上面是床,下面是孩子学习和活动的小空间。一些冬季才用到的厚重被子和衣物,拿到洗衣店干洗后,可以免费储存半年。和内地户型设计区别明显的是,这么有限的空间,竟然会优先考虑客厅而不是卧室的布局。看到的多个个案中,客厅都大得有些不成比例。一种有代表性的说法是,卧室是个人休息的地方,够睡觉就行;客厅是家庭成员共同活动的地方,应尽量大一些,以满足多种需求。

   其次,户内面积小,公共区域大。纯粹的私人屋苑,拥有高品质的服务和交流会所,自不待言。即便是只租不售的公共屋村,基本的公共功能也一应俱全,完全不是人们容易因为“底层”概念而想象到的“贫民窟”景象。特别是1990年代以后建设的新式屋村,内部多配套有儿童游乐场所、青少年中心、护理安老院、小型体育和健身场所等。部分社区还有花园、绿地等休憩空间。物管外包,而且都是甲级保安水平。大体上,当片区的人口规模达到万人左右时,幼儿园、中小学、大型商场、公共图书馆、公共游泳池等设施也会跟进。在一些专为市民服务的街区市政大厦中,甚至还有供孩子们学习用的自习教室。通俗的说法是,在比较成熟的中低收入社区,民众可以在十五分钟的步行范围内满足日常生活的基本需求。

   其三,楼盘小,商场大。和局促的私人居住空间相比,香港有太多宽敞奢华的商业中心。也许,房价高企,使得精于算计的港人不愿打肿脸充胖子,背负昂贵的按揭负担;另一方面,住宅物业并不直接创造财富,而商业服务场所则是财富源泉。在这个意义上,香港拥挤的住房状况把民众逼出家门,甚至是促进市场交易繁荣的动力。由于“家”沦落为“旅舍”一般的地位,社区的功能也偏于“低端”,很多港人喜欢在ShoppingMall里打发时间。“购物之都”的繁华,不仅有效舒缓港人的压抑情绪;它所带来的商业人气,也提供了最大就业机会,得以持续改善民生。作为回报,坐拥黄金位置的香港诸多商场,在赚取利润的同时,还要成为遮风挡雨、冬暖夏凉的舒适行人道。从深圳罗湖海关到香港中环,借助这些商场通道的巧妙连接,可以在暴雨日都不沾一滴水。

   其四,私人交通小,公共交通大。大陆都市的民众时常在路上疲于奔命,交通的恶劣强化了家的温馨;而香港虽然住房拥挤,但交通却畅通便捷,出行不是令人痛苦的事情。全港已建成11条地铁和轻轨,近700条巴士线路,12条主要的行车隧道、1088条行车天桥和桥梁、6000多条行人天桥和400条行人隧道,每天1100万出行人次中,89%都选择公共交通工具,私家车总数则一直徘徊在35万辆左右。此外,香港的豪宅主要分布在海边和山上,有实力的富人阶层,要为更舒适的居住环境支付更昂贵的代价;而大多数平民聚集区则靠近铁路与公交枢纽,以减轻出行成本。对于早期规划中交通考虑不足的社区,则有短途公交专线,负责将居民运送到铁路和公交枢纽。早晚上下班的高峰时期,部分公交线路也会特意绕行居民区。距离工作地区较远的贫困市民,还可向政府申请跨区域的交通补贴。

   其五,市区小,郊区大。换一种参照系看,香港的地并不少,人也未必多。香港的土地面积1104平方公里,约为深圳市的一半,但其人口多年来保持在690万左右,而深圳人口已超过1400万。两者的人口密度相当,为何深圳的住房面积并不像香港这么逼仄?一个主要的原因是,香港仍有约75%的土地未开发,政府将很大部分郊区划为郊野公园及特别地区,以保护生态环境。只有当人口增长的压力明显时,香港才选址建设新市镇,而且细致规划,减少土地浪费和无序开发。正因如此,特首曾荫权数月前才敢高调表示,香港有能力迈向千万人口的大都会。流连于中环、铜锣湾闹市的自由行旅客,未必能想象,香港竟然是全球人均拥有郊野绿地面积最大的城市。与此同时,深圳只用了不到三十年,就将可用土地开发殆尽,可持续发展的余地严重受限。

   以事后的盘点,我们可以厘清一条合乎逻辑的发展线索:香港地少,开发应留有余地;开发的比例受控制,土地稀缺,地价就比较贵;地价贵,房价就高;房价高,富裕阶层可由市场调节供给,中下阶层可能无力承担,政府就要介入;考虑到成本,小户型就是政府和民间共同的理性选择。私人空间小,住的舒适感下降,就对社区公共功能和城市公共服务提出了要求。民众如果觉得在家里很压抑,可以去社区;如果觉得社区仍然局促,可以到公共或商业服务场所;如果觉得商场拥挤吵闹,还可以去郊野公园和大自然。基本上,怨气有一个合理疏导的路径。

   当然,在历史发生的层面,有更扎实的学术研究指出,香港政府对公共房屋的投入,实为1950年代以来一个不断学习,充满政治盘算的过程。1953年圣诞夜,石硖尾寮屋区发生大火,令53000名灾民无家可归。当时的港英政府为了尽快安顿灾民,便火速在原址附近兴建徙置大厦。这被视为香港公共房屋发展的分水岭事件。港府精于算计的商业精英意识到,透过清理旧式寮屋,政府在抚慰底层民众的同时,也获得大量的土地以作发展。同时,公共房屋的供给,还能压低工资增长的需求,为香港的经济腾飞提供巨大支持。

   由此可见,香港的住房政策,并不是“政府供给穷人”的单一福利导向;大量中下阶层居住空间局促,但也不是“忍辱偷生”,基本的体面生活仍得以保证。

   事实上,在香港,强迫免费的义务教育体制、市民最低负担的公共医疗体制,和低收入者不会沦为“房奴”的住宅供给体制,共同构成了一个基本的社会福利体系。在这种体制下,民众对未来有较稳定的乐观预期。住多大的空间,以及是否要拥有住房产权,就成为通过计算家庭负担就能权衡的技术问题。反过来说,当公共服务匮乏,教育负担沉重,医疗费用高昂,抗风险的能力低下时,民众对住房面积和产权的极度较真,更像是对生命避风港的渴望。

   毋庸置疑的是,实施政府主导的住房供给政策,意味着巨量的房屋资源掌握在公权力手中,对政府的廉洁自律提出了很高的要求。香港房屋政策得以成功推行,其不可或缺的约束条件,就是在法治背景下,管治精英彰显出基本的善意和道德操守。

  


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本文责编:黎振宇
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文章来源:南方周末
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