返回上一页 文章阅读 登录

华生:土地涨价归谁?

更新时间:2014-08-31 21:45:46
作者: 华生 (进入专栏)  
从开发商那里也从来没征到。这几年的严格清缴也只是用百分之几的营业税代替。城郊农民自主开发或与开发商合作开发的征税就更加困难。故日本的减步法从来不是主要靠税,而是直接把大比例土地拿走归社会,余下的一小部分地主可按规划开发。但这种留少量土地开发安置的减步法且之后出售时仍要纳税的社会分享,与征地补偿(我国现也有留地安置)的社会分享相比,差别已经不大。

   最后,周教授等人认为,城郊农民自主开发的最大好处,是可让市场自动调节解决农民工家庭的居住问题。不过二战后发展中国家的普遍经验说明,由于城市化快速转型期土地价值在城乡之间升值的严重不均衡,市场本身并不能自动解决农村人口移居城市的居住和融入问题。战后唯一成功实现城市化转型和进入高收入发达行列的东亚国家和地区,无不是政府干预、用土地增值的社会分享才实现了农村转移人口的市民化融入。而在其他由市场和资本力量主导的大多数发展中国家,不是人口大量滞留在农村、长期走不出农业社会的贫困落后,就是大量失地农民进城拥挤在缺乏公共品的贫民窟,或者是这二者的混合。

    

   第三、中国土地自主开发的真实世界

   如果上面说的只是逻辑推演和先行者的实践,那么,周其仁教授喜欢援引的中国真实世界又是怎样的呢?

   我国城市扩张中原住民自主开发的典型,恐怕非深圳莫属。深圳原住民“种房保地”,建起了与合法商品房面积不相上下的“小产权房”。不奇怪,这也成了周教授等人推荐的典型,据称解决了700万即约深圳一半人口的居住和公共服务问题。但是,深圳是否因此就是农民工市民化做得最好的典范呢?一查,不对了。深圳市的全部常住人口中,户籍人口仅占不足三分之一,是全国所有大中城市中人转即人口市民化比重倒数第一的典型。深圳前后兴起了三轮所谓种房保地的高潮,第一轮是在原村庄农地上普遍盖房,第二轮是拆旧建新,盖起四五层楼。第三轮则是进一步盖起了十五六层或二十多层的高楼。即便如此,人心仍然不足,据周教授介绍,只是在“几次集中拆建之后,违建高峰总算被遏制。”

   据媒体报道,如今深圳“上步、白石洲等城中村,每户村民所拥有房产是用‘栋’来衡量的”(见《南方周末》2014年8月14日“深圳新土改:城中村‘更新’博弈”)。在白石洲,房主分为三类,村民、赴港原村民和外来投资人,就是没有农民工家庭。这与东莞、广州城中村以及北京小产权房的房主情况有相通之处。小产权房的房主以原住民为主,也有城市居民和外来人口中较成功人士,但鲜有农民工家庭。即便在建有天量小产权房的深圳乃至东莞等地,农民工只是租户,而且通常是在公共服务和居住环境都很差的情况下群租。这里农民工只能临时栖身,很难奢望携家庭安居乐业、融入城市、实现人力资本升级。故东莞素有“房租经济”之称,且其房租经济随农民工流动的聚散而兴衰。

   在原住民已经不断地成功“种房保地”的情况下(当然,也有少数守法未建的村庄,据周其仁教授率领的北京大学国家发展研究院课题组的报告介绍,宝安区西乡街道河东旧村区本是遵纪守法的社区,但后来“河东村的干部群众愤愤不平、纷纷抱怨守法不如违法”),原住民已经充分挖掘了土地的几乎全部可能的空中开发权收益(如前引的“深圳新土改”一文中介绍,一位赤尾村的村民说,我们现在容积率有4.1那么高,很难再搞出能让村民接受的改造方案了),任何再分配和社会分享已经太晚太难了。

   周其仁教授和课题组介绍深圳土改最新的“20-15”准则”,即项目申请人同意将20%的合法外土地无偿交给政府后,从余下的可开发的土地中再拿出15%来作为公共设施用地,只要满足这“20-15准则”,全部用地无论合法非法,更新改造后均可合法颁证。也就是说,深圳原住民只需拿出总数不足30%土地(合法用地不交20%),即只够城市正常的公共设施占地之需即可。这样,城市的基础设施建设和公共品投入,外来农民工的平价安居用地,原住民都不必负担,那些原住民每户以栋计量的巨额房地产也不必纳税就合法化了。尽管这不光对农民工家庭而且对全国所有守法的城郊原住民是巨大的不公平不合理,但事到如今,也许如周教授所说的这好赖也算是将非法纳入合法的途径了。不过可以想见,在深圳城改更新、小产权房合法入市、原住民巨富后,以深圳几万元一平米的房价,也就不再是农民工家庭所能租住得起的了。深圳大规模人转的希望也更加渺茫。城市更新、居住环境改善总是移居打工者的驱逐令,这就是小产权房合法化的悖论。

   这背后的深层原因在于,周教授等人所言之凿凿的农民土地财产权利,实质只不过是城中村、城郊原住民地主这一小部分人凭借垄断地理位置捕获公共品投入的特权,而不是以几亿农民工为主体的外来务工人口及家庭的普遍权利。他们从不面对的是:发展中国家通常存在的贫民窟恰恰是外来打工人员强占了公地私地、自行搭建顽强挣扎发展的结果,各种贫民窟改造都是使本来无地的移民租户成为土地和房产的合法主人。与之完全相反,我国的城中村和城郊农民自主开发和小产权合法化呼吁的,都是原住民地主的极端权利,而根本没有外来打工者和租户的住房权利保护和土地增值分享。

   由此可见,什么样的土地制度安排更有利于人转,还不像初看上去的那么简单。

    

   (作者系东南大学经济管理学院名誉院长)

  


爱思想关键词小程序
本文责编:frank
发信站:爱思想(http://m.aisixiang.com)
本文链接:http://m.aisixiang.com/data/77431.html
收藏