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华生:农地农房入市:陷阱与跨越

——三答周其仁教授的批评

更新时间:2014-07-21 20:43:32
作者: 华生 (进入专栏)  
现在“物权法”说到期可以自动续,但并没有明确续期时间与付费多少。

   无限期的宅基地使用权与有限期的国有商品房用地显然不是一种地,也不可能同地同权。如果农村宅基地转让也仿效国有商品房用地为70年使用权,那么70年后的使用权归谁?归转让农户还是农民集体(那时还能找到今天的集体吗?)?国有住宅用地的使用权到期可以自动续期,买了农民住房和宅基地的人是否也可续期?谁说了算?如果不续期是否到时能强迫拥有房子的人退还房子下面的地?如此等等。显然,当农民宅基地的产权和法律地位本身还没界定清楚的时候就匆匆忙忙地嚷着转让,会带来众多后遗症。

   障碍之五是现行并得到包括周教授在内的很多人支持的城乡建设用地挂钩政策。由于建设用地市场的黄金规则就是位置、位置、位置,城乡建设用地指标挂钩把乡下偏远的建设用地指标调到城镇,使本来在土地市场没有什么价值的村庄用地因行政指标的稀缺获得价值,因而这个政策本身是对土地市场的严重扭曲。故而城乡建设用地指标挂钩只能是政府选择安排、限制挂钩区域和范围的行政产物,实际上主要是解决了地方政府在上级分配的建设用地指标不足时,自己可以从当地农民农村头上打主意的通道。

   这样为了谋取挂钩的建设用地指标,地方政府就把城市的拆迁也搞到了农村,使农村村庄随城市化发展和农田规模经营需要的自然合理化过程,变成为了搞指标而人为行政性的拆房并村。在这种政策背景下,再插进农房宅地的自由流转,会进一步加剧农村土地规模经营和合理化的摩擦、对抗和混乱。按照主张城乡建设用地挂钩应当在全国大发展的主张,那意味着在广大中西部偏远地区收购的农村宅基地指标可以拿到沿海大城市近郊来挂钩落地,不难想象这只会造成资本投机的盛宴和土地市场扭曲的荒诞。因此,废止城乡建设用地增减挂钩政策恐怕恰恰是农村宅基地自由流转入市的前提条件。

    

   3、结语

   因此,结合上述所有这些情况,农房宅地的流转虽然是市场经济的必然和改革的目标,但既不是今天的当务之急,也需要一系列条件的配合才能成行。今天首先要解决的,一是帮助那些已经人转而且希望永久落户的农民在就业城镇安居,以及对于他们自愿退出的承包农田和农房宅地有一个保底的收购安排。二是对于希望下乡居住或置业的富裕城镇居民,开出“归农”的门槛和路径,以及在已经规划成熟的包含非农居民的乡村聚集点开启外来居民购买住房的通道,循序渐进地实现乡村地区住房和宅地的市场化交易。而在我看来,这二者之间,移居农民市民化是城市化转型社会的主流,因此农民工及其家属在就业城镇的安居融入,比富裕市民的下乡置业,要优先和重要的得多。

   说到这里,应当看到,我与周其仁教授在当今社会的主流应是如何解决“人转”的问题上不仅没有分歧,而且在方向上完全相同,只是在用什么来“帮衬人转”上认识和路径不同。然而,怎样和用什么途径来实现人转,恰恰是所有发展中国家能否成功实现城市化现代化转型的中心一环。这样我们就真正开始到达全部问题的核心:究竟什么样的土地制度安排才最有利于实现“人转”和中国的现代化转型?

    

   来源:经济观察报


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