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邹戈胤:“新土改“能否扼住中国的高房价

更新时间:2013-11-06 10:58:51
作者: 邹戈胤  

    

   中国共产党第十八届三中全会将于2013年11月9日至12日在北京召开,日前中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心,首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。

   所谓“383”方案,是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。

   报告认为,“三位一体”改革的关键在于“正确处理政府和市场的关系”,为此必须推动行政管理体制、垄断行业、土地制度、金融体系、财税体制、国有资产管理体制、创新体制以及对外开放等八个重点领域的改革。在中国房价高企,关于房地产泡沫的问题众说纷纭的背景下,此次改革中最受中国民众关注的内容,可能就是土地制度改革了,坊间也称之为“新土改”。

   此次十八届三中全会中的土地改革内容,涉及深化土地制度改革,集体土地入市交易的问题。报告说明有关土地改革的内容时指出,在现有土地权属基础上,赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。也就是说,长期以来被严格控制的集体土地交易,在未来也许将被放宽,集体土地将正式进入市场化流通体系。

   报告中的内容还显示,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的“小产权房”(所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。)补缴一定数量的土地出让金,解决这一历史遗留问题。对被政府征收土地,改原用途补偿为公平补偿,农民房屋按市价补偿,被征地农民纳入城镇社保体系。

   在中国的现有的法律体系中,尽管《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等已规定了农民的土地承包经营权和集体土地的权利,但总体来说,这些权利都是基于农业的权益,而非基于土地的权利。一旦土地被征收,农民所能获得的补偿都是基于“农业收入”计算出的。

   如《土地管理法》第四十七条所规定的“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿”,甚至该条款还规定了“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。在当下中国房屋价格屡创性高,一线城市“地王”频现的事实之下,城市土地价格快速攀升,农民的土地补偿却仍设置上限。

   中国《宪法》第十条仅规定“城市的土地属于国家所有”,并未限制集体所有土地的用途,仅《土地管理法》第四十三条中,才有“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,须依法申请使用国有土地”规定。同时将集体建设用地的用途严格限制于农民建房、乡镇企业等。

   中国国土资源部层公布一组数据显示,截止到2006年,中国的耕地面积为18亿2700万亩,人均只有1.39亩,其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地,比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

   在土地资源严重短缺的背后,是农村耕地占用现象四起,大量占用农村耕地、宅基地建起来的小产权房,凭着低廉的价格,吸引不少城镇居民前来购买。小产权火爆,就因为它比城市的商品房便宜很多,但在便宜的背后,小产权因盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续,不受法律保护。

   据中国全国工商联调研数据显示,从1995年到2010年,中国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。中国著名房地产企业领导任志强也表示,北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域,约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%,而价格仅为北京临近地段商品房价格的25%至30%左右。假设经过新的土地改革,小产权房大量入市,即使只按照其占商品房总量的8%,现行商品房30%的价格进入市场,也会对现有的商品房定价造成巨大的冲击。

   “新土改”虽然可以被视为在中国房价过高背景下的一剂强心针,但伴随着集体土地出让市场化和小产权房入市,是否真的能够扼住急速飙涨的中国房价,还有待政策的真正出台和实践的检验。

   作者是中国资深媒体人,从事宏观经济新闻报道多年。联合早报


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