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赵燕菁:住房政策需要战略思考

更新时间:2011-06-19 15:43:06
作者: 赵燕菁 (进入专栏)  

  全要素(土地、劳动力、技术、不动产等)资本化的深度(向未来融资的规模),乃是决定货币需求更重要的“乘数”。如果我们把GDP视作一个经济的横断面,资本化的深度就是这个经济能够跨期配置资源的时间维度。合意的货币的供应量应当是两者的乘积。显然,经济增长速度越快,同样时间,可以贴到现在的资本就越多,所需的货币就越多。这就意味着GDP较小的经济,只要速度够快,依然会有较高的货币需求。反之,抑制经济增长速度,必将缩小全要素资本化的深度,减少对流动性的需求。

  一栋靠自己自足方式建设的房子,如果不能交易,就一分钱的货币需求也不会产生。但如果可以出租100元,就可以产生100元的货币需求。如果可以抵押,抵押十年,就会产生1000元的货币需求;抵押100年,就可以产生10000元的货币需求。如果经济(收益率)以7%的速度增长,这个数字大约每十年增加1倍。这就是中国货币存量何以超过美欧的重要原因。

  住宅如此,劳动力也是如此。一旦有了住宅这个中介,社会全要素资本化就将极大地加深。由此产生巨大的货币需求,可以轻而易举地对冲由于汇率等原因被迫释放出来的货币,从而使货币供给在更大的经济规模上,重新恢复平衡。

  

  没有孤立的房地产政策

  

  过去6年,房地产的政策几乎都是围绕着房价做文章,很少从国家战略的角度思考房地产所扮演的角色。这种重战术,轻战略的思维模式必须改变。抑制通胀和抑制高房价,是鱼和熊掌的选择。在这两者之,抑制全面通货膨胀是首要目标,而房地产调控则是实现这一目标的手段(而不是相反)。越早认识这一点,房地产调控就会越主动。

  收紧银根,打压房价,企图以降低经济增长速度,换取的通货膨胀的思路,既没有历史的验证,也没有理论的支持。

  1997年,香港打压房地产导致市场崩盘的教训告诉我们,房价下跌不仅无助于低收入者置业,也无助于金融风险的解除,搞得不好,反而会有导致金融系统“垮坝”。其后果,绝不会仅局限于房地产市场,而是通过物价飙涨、股市崩盘、企业违约、就业减少……触发整个社会的全面动荡。而这些动荡的后果,要远比房价上涨更严重。

  为此,把保障房做成一个良性的金融产品,将暴涨的流动性“分洪”到商品性保障房建设之中,就是必须做出的战略选择。只有通过房地产市场“扩容”,才能在流动性过剩的条件下,换取整体经济与社会的稳定。

  这就意味着作为货币“纳洪区”的房地产,不仅不应将打压房价、挤破“泡沫”、驱赶流动性作为主要政策目标,相反,应当通过放开商品房价格、盘活存量资产、“二次房改”等方式,有管理地推动资产价格的上升,维持经济增速,最大限度地吸收货币,并将因“分洪”带来的损害减少到最小。唯如此,才可以为“调结构,扩内需”争取到足够的时间,才能为保护居民财产价值营造避风港,同时,也为重新分配社会新增财富提供有力工具。

  放眼全球,“货币战争”不可避免。而对冲超发货币的能力,将决定谁是最后的生存者。与全要素资本化深度已达极限的发达国家不同,城市化为我们避开当前席卷全球金融海啸提供了独一无二的机会。新增城市居民的居住需求,就是这一战略的最大支撑。只要激活这一巨大的货币需求,中国就可以成为全球暴涨的货币海洋中,最安全的岛屿。(作者:赵燕菁 中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授 本文发表于2011年2月7日)


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