摘要：借名购房可区分为隐名购房和冒名购房。冒名购房的物权归属问题应参照无权代理处理，而在隐名购房中，尽管借名人与出名人之间的借名购房协议在性质上属委托合同，但因间接代理制度不能适用于权属认定，故根据物权变动规则，借名人不能仅仅依据借名购房协议的约定主张物权归属。除违反“房住不炒”的政策以盈利为目的借名购房或者所购房屋系保障性住房外，房屋限购政策原则上不应影响借名购房协议的效力认定，但却可能影响借名购房协议的履行。此外，在办理过户手续前，借名人还可能面临房屋被出名人处分以及被出名人的其他债权人申请人民法院强制执行的风险，但借名人仍可基于物权期待权请求排除强制执行。

　　 ·目录：

　　 一、引言

　　 二、借名购房的基本类型及其物权归属

　　 三、借名购房协议的法律性质与效力认定

　　 四、借名购房的法律风险及其司法救济

　　 五、结语

　　 文章来源：《法治研究》2022年第6期

　　 一、引言

　　 在当事人就不动产权属发生争议的情形下，为了纠正以往司法实践中唯不动产登记簿的记载是从的错误观念，树立起以不动产物权变动规则作为不动产权属确认之实体规则的正确观念，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编解释（一）》）第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，该条所称“真实权利状态”，自然应根据不动产物权变动规则进行确认，因此，“当事人有证据证明”的对象，也应指对不动产登记簿的记载提出异议并主张自己是真正权利人的当事人（在确权之诉中，通常为一审原告）有证据证明不动产物权变动规则所需的全部要件事实。在借名购房中，实际出资人常常以其与登记的权利人之间签订的借名购房协议（协议名称也可能是“代持协议”“委托购房协议”等，下同）已明确约定房屋归其所有、自己实际支付购房款等为证据，根据上述司法解释的规定，请求人民法院确认其为真正的权利人，而登记的权利人则往往以当事人之间签订的借名购房协议因违反公序良俗应被认定无效为由主张自己就是真正的权利人。最近，由最高人民法院再审判决的“徐某欣诉辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、第三人曾某外执行异议之诉案”（以下简称“徐某欣案”）引起不少实务界人士的关注。在该案中，登记权利人（出名人）的债权人申请对登记在出名人名下的房屋强制执行，实际出资人（借名人）则以执行标的归自己所有为由提出执行异议。最高人民法院在再审判决中首先根据借名购房协议是否违反国家房屋限购政策对借名购房协议的效力进行了评价，再据此就借名人是否能够以自己为房屋的所有权人为由请求排除强制执行进行认定：“借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行”；“在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力”。不过，再审判决随后指出“借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人”，并据此认为“此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持”。可见，最高人民法院在本案中不仅严格区分原因行为与物权变动，认为仅依据有效的借名购房协议不足以引起物权的变动，而且明确采取“要因原则”，即物权的变动需要合法有效的原因行为，因此，当借名购房协议被认定无效时，即使借名人已将房屋所有权登记到自己名下，也不发生物权变动，除非借名购房协议嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力。

　　 应该说，最高人民法院的再审判决改变了此前《最高人民法院公报》所载“大连羽田钢管有限公司与大连保税区鸿丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案”（以下简称“大连羽田案”）体现的裁判思路，并对借名购房协议的效力认定问题作了更加明确的阐释，因而对于当前如何正确处理借名购房问题具有极为重要的意义。例如，在“徐某欣案”中，当事人争议的焦点之一就是借名人能否依据《物权法解释（一）》第2条的规定请求确认其为真正的权利人，即借名购房是否属于该司法解释第2条的适用对象。最高人民法院的再审判决显然作了否定性的回答，进而明确物权归属应根据物权变动规则进行认定。这对于澄清当前司法实践中存在的诸多误区具有重要价值，因为在此之前，对于《物权法解释（一）》第2条能否适用于解决借名购房问题，司法实践中的意见并不相同：有的法官认为，借名购房应适用该条规定，直接确认房屋归借名人所有；也有的法官则认为该条不能用来解决借名购房问题，借名人不能依据该条请求确权。

　　 不过，尽管“徐某欣案”的审理为我们处理借名购房问题提供了新的裁判思路，但该案的再审判决也存在值得进一步研讨之处。例如，本案再审判决先讨论借名购房协议的效力，再据此认定物权的归属，这虽然符合要因原则的思路，但也会遭到如下质疑：既然借名人不能依据《物权法解释（一）》第2条请求确认物权，物权归属应根据物权变动规则进行确认，而借名购房协议本身并不能直接引起物权发生变动，那么在房屋限购政策的障碍未消除的情况下，借名人因无法将房屋过户至自己名下而不能取得房屋所有权，自然也就与政府的房屋限购不会发生冲突，又何来借名购房协议因违反公序良俗原则而应被认定无效之说？此外，“借名购房”只是一个通俗的说法，当事人之间虽然签订的是借名购房协议或者房屋代持协议等，但仍应明确借名人与出名人究竟是何种合同关系，而最高人民法院的再审判决并未对合同关系的性质进行界定，这显然无法全面澄清实践中存在的争议。例如在“大连羽田案”中，生效判决就以借名人与出名人之间系委托合同关系为由认定二者构成隐名代理，并据此认定出名人的购房行为所产生的法律效果应归属借名人，进而确认借名人是真正的权利人。另外，实践中还存在借名人与出名人之间未签订任何形式的合同甚至出名人对于借名人以自己的名义购房并不知情，此时借名人和出名人之间究竟是何种关系？此种情形是否应当区别对待？囿于个案的审理，对于上述问题，“徐某欣案”的再审判决显然无法全面顾及并予以回答，但从澄清借名购房问题的角度出发，则只有对上述问题予以全面探讨，才能对实践中存在的诸多争议提供一个更有说服力的解决方案。

　　 笔者认为，在探讨借名购房协议的效力之前，必须先明确借名购房中物权归属的认定规则，只有先解决物权归属问题，才能对合同效力问题作出正确的判断。实践中当事人之所以就借名购房协议的效力发生争议，就是因为没有先解决借名购房的物权归属问题。例如，不少人先入为主地认为依据当事人之间签订的借名购房协议，借名人就是真正的权利人，出名人仅仅是为借名人“代持”房屋，这就必然与政府的房屋限购政策发生冲突，但如果认为依据不动产物权变动规则，借名人在将房屋过户到自己名下之前，并不能主张房屋归自己所有，则借名购房协议是否必然与政府的房屋限购政策发生冲突，就是一个值得研究的问题。其次，有必要将借名购房区分为冒名购房和隐名购房：前者是出名人仅提供相关证件材料而不参与购房行为，合同的订立及不动产登记等事务皆由借名人办理；后者则是出名人除了提供相关证件材料之外，还受借名人委托出面签订合同和办理不动产登记等事务，但资金由借名人提供，所购房屋则通常一直由借名人占有、使用，甚至连交易文书、产权证等也由借名人持有。在笔者看来，隐名购房与冒名购房虽然都属于广义的借名购房，但二者在法律关系上是不同的，应区别对待，而长期以来我们之所以就借名购房问题的解决思路无法形成足够的共识，在一定程度上就是因为在研究借名购房问题时，有的人是将冒名购房作为讨论对象，而有的人则是将隐名购房作为讨论对象。最后，尽管执行标的归案外人所有是案外人请求排除强制执行的重要理由，也是案外人提起执行异议或者执行异议之诉最为常见的理由，但必须将物权归属的认定规则与排除强制执行的标准区分开来。实践中之所以就借名购房的物权归属发生争议，一个很重要的原因是登记在出名人名下的房屋成为强制执行的标的，不少人担心借名人如果不能排除强制执行，就会对借名人极为不公平。但问题是，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，能够支持案外人请求排除强制执行的民事权利并不限于物权，也包括一些特殊的债权。据此，借名人即使无法主张自己是执行标的的所有权人，也并不意味着借名人对房屋的权利不能排除强制执行。当然，借名人因不能主张房屋所有权，自然也要面临一定的风险，而此种风险，应是借名人在进行交易时就可以预见到的。所以，正确认识借名购房中的法律风险，对于我们正确处理借名购房问题，也极为重要。本文先讨论隐名购房与冒名购房的区分及其对物权归属认定的影响，再谈隐名购房中借名购房协议的性质与效力，最后谈借名购房的法律风险及其司法救济。

　　 二、借名购房的基本类型及其物权归属

前面谈到，借名购房可以区分为冒名购房和隐名购房。区分的必要性在于二者的法律关系不同，物权归属也不同。在冒名购房中，由于出名人仅仅是出借身份证明而未参与购房行为（也有的被冒名人甚至不知道被他人冒名），实际的购房行为由借名人完成，因此行为实施者与名义载体并非同一人；在隐名购房中，实际的购房行为是由出名人完成，只不过购房资金由借名人提供，因此行为实施者与名义载体是同一人，只不过是想另一人获得行为结果。在冒名购房中，由于借名人是在未经出名人授权的情况下冒充出名人与他人签订购房合同，实际的行为人是借名人而非出名人，自应类推适用《民法典》关于无权代理的规定处理由此带来的民事责任和物权归属。例如，根据原《民法通则》第66条第1款和原《合同法》第48条第1款的规定，在行为人无权代理的情形下，如果被代理人不予追认，则应由行为人承担民事责任。据此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《公司法解释（三）》）第28条规定：“冒用他人名义出资并将该他人作为股东在公司登记机关登记的，冒名登记行为人应当承担相应责任；公司、其他股东或者公司债权人以未履行出资义务为由，请求被冒名登记为股东的承担补足出资责任或者对公司债务不能清偿部分的赔偿责任的，人民法院不予支持。”尽管《公司法解释（三）》并未就冒名投资情形下的股权归属问题作出规定，但根据权利与责任相一致的原则，既然被冒名人（出名人）不承担出资义务，也不承担违反出资义务的民事责任，自然也就不能享有投资所带来的权利，无法主张自己是真正的股东。参照这一规定，在冒名购房的情形下，被冒名人（出名人）既不应承担支付购房款的义务，也不应承担违反付款义务的民事责任，(点击此处阅读下一页)