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王东京:论房价问题

更新时间:2019-07-29 21:35:52
作者: 王东京  
其实也是打压钢铁、建材等产品价格,由此必引起连锁反应,政府当然要谨慎从事。

  

   第三,打压房价可能会引发房贷风险。不要以为房价过高才有人不满;房价大跌的危害会更大。比如某人用100万元首付,向银行贷款200万元买房,要是房价跌一半,300万元的房产缩水为150万元。这样他自己100万元打了水漂,房子抵给银行仅值150万元,结果仍欠银行50万元。倘若他欠银行50万元还不上,类似情况多了就会导致房贷危机。

  

   两害相权取其轻,所以当前政府应立足于稳房价而不是打压房价。所谓稳房价,就是要把房价维持在目前的水平上,既不大涨,也不大跌。近年来政府出台了增加保障性住房供应、限购二套房、降低信贷杠杆率等一系列调控措施,试图通过改变供求调节房价,原则和方向都对,而且已初见成效。我这里要说的是,抑制房产需求应把握好力度,底线是不颠覆市场对未来房价的预期。不然房产收入预期一旦逆转,房价会立即大跌。

  

   绝非是危言耸听,美国2007年的次贷危机是前车之鉴。在打压房价的问题上,政府应该慎之又慎。退一步说,即便今天国内的房价有泡沫,政府也不必打压,只要房价不再上涨,待以时日泡沫会不消自退。可以算笔账,若CPI每年涨3%,10年内社会商品价格会上涨34%,若房价10年不涨,就等于房价相对降低了34%。这样有房者和银行皆接受,两全其美岂不善哉!


三点重要结论

  

   综合以上分析,可以得出以下结论。

  

   结论一:根据供求决定价格原理,房价并不由成本决定,地价也不可能推高房价。这是说,房价与开发商成本以及土地财政无关。目前国内房价所以偏高,是由于住房供求结构错位,有效供给不足造成的。

  

   结论二:根据资产定价原理,作为投资品的房产价格等于房产未来预期收入的贴现。由于过高的信贷杠杆率与房产证券化加剧了人们炒房,而过度炒房又推高了未来房产的收入预期。房产的未来收入预期上升,所以今天的房产价格也会上涨。

  

   结论三:应对高房价,政府应采取措施稳定房价而不是打压房价。打压房价会引起一系列连锁反应,在当前经济存在下行压力的背景下,此举绝非上策;而稳定房价的关键,是降低购房的信贷杠杆,防止过度炒房,并通过增加有效供给和抑制需求,让房价大致稳定在现在的水平上。

  


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文章来源:《学习时报》2019年07月10日第2版
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