返回上一页 文章阅读 登录

孟令伟:中国房地产业二十年制造的二十大世界之最

更新时间:2017-09-06 09:32:19
作者: 孟令伟 (进入专栏)  
从1999年到2015年17年间,全国土地出让金总额达到27.29亿元,年均1.6万亿元,但以2010年为例,用于廉租住房保障支出的仅占当年土地出让总收入的1.59%。(4)如果加上土地增值税(根据国家统计局官网上《中国统计年鉴》,2012---2015年归地方政府的土地增值税分别是2719.06亿元、3293.91亿元、3914.68亿元、3832.18亿元,缺其他年度),每年地方政府土地方面的收入就接近2万亿元。如按重庆市前市长黄奇帆所说那就更悬了:“我们整个国家的税收是17万亿(按国家统计局官网《中国统计年鉴》,2014年、2015年全国一般公共预算收入分别是14.04万亿元、15.23万亿元,2016年中国统计公报显示全国一般公共预算收入是15.96万亿元---引者注),地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。讲这段话的意思是,整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的”。(5)这是一块很大的蛋糕,是地方政府热衷于发展房地产业的最大推动力。

   第五是制造了世界上体量最大的投入房地产业的信贷及相关资金规模。中国房地产畸形火爆的后面是中国金融业的深度支持和介入。房地产业的暴利像磁石一样吸引着金融业,而金融业放出的洪水般的资金又推动房地产业的不断虚高,从而制造更高的暴利,吸引更多的不断加杠杆的金融和社会资金涌入。从某种意义上说,这些年来中国房地产业的天量资产规模和中国金融业的天量资金规模的形成是互为依存的。海通证劵的一份研究报告认为:“从2015年开始的全国房价上涨是一种‘货币现象’,一个重要背景是在2015年的存款增速出现了飙升,当年新增存款接近22万亿,远高于2014年新增存款10万亿。其原因是央行在2015年初大幅扩展了存款口径,将金融机构间同业存款约10万亿纳入到一般存款,直接导致了实际存款增速的飙升。”“几乎‘瞬间释放’的10万亿存款规模及相应的信贷扩张,加上连续6次降息,却带来了流动性泛滥的后果。沉淀在银行体系的活期存款迅速转入资管理财市场,成为推动股市、债市乃至房地产价格上涨的‘资金大潮’。”“2016年上半年,银行新增贷款的50%以上投向了房地产,以房贷为主的中长期贷款新增2.62万亿元,个人购房贷款余额高达16.55万亿元,比去年同期几乎翻了一倍。A股18家上市银行半年报显示,18家上市银行上半年新增房贷2万亿元,占同期新增贷款额度的45.48%。”而“从2011年到2015年期间,银行理财规模从2.8万亿元剧增至23.5万亿元,而包括基金、保险和信托在内的资管规模则高达67万亿元”。 (6) 2016年末,国内著名房地产企业万科负债5741.33亿元,资产负债率80.61%;万达负债5047.48 亿元,资产负债率72.66%;碧桂园负债3317.34亿元,资产负债率78.20%;华润置地负债2809.18亿元,资产负债率67.63%;世茂房地产负债1690.67亿元,资产负债率66.77%;富力地产负债1601.23亿元,资产负债率77.83%。(7)这里的负债主要是指银行贷款。2017年一季度,上市的房地产公司整体资产负债率是78.2%,处于历史最高位。(8) “十多年前,中国GDP10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍。”“2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八,是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,绑架的资金量是百分之二十七八,去年,工农中建交等主要银行,新增贷款的百分之七八十是房地产,全国而言,到去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产”。 (9)

   第六是制造了世界上最高的土地价格 。如前所述,在发展房地产业中,由于政府对土地的高度垄断性和入市的排他性, 中国走上了一条土地越拍越贵房价越来越高的道路。在北、上、广、深等一线城市和部分二线城市,天价住宅和天价土地交互出现,“地王”频出成为都市的一道“靓丽”风景线。2016年6月2日,央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元拿下深圳的一宗高价地,地面价格每平方米5.68万元。早在2010年,杭州市的居住用地价格每平方米便达到2.28万元,高居全国榜首,而上海当时是2.11万元。2016年截止到5月底,全国单幅超过15亿元的合计有105宗高价地块。(10)但不仅是拍卖,囤地也会产生“地王”: “太多的房产商囤积了地十年没有开发,这十年来,房价涨了10倍,什么活也不干,利润增加10倍”。 (11) “记者调查发现,楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后,是开发商暴利和高房价。位于上海南京路的一个楼盘,近期报价1平方米8万元至10万元。然而,其所在地块却是1992年首次拿地,‘在建’逾20年,屡屡停工。这期间,周边房价从千元起步,相比上涨近百倍。‘仅在海南省,2014年就请查出闲置土地13.92万亩。’海南省国土资源厅厅长陈健春说,仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩,时间最长的达20多年”。 (12)在高地价的推动下,在“地王”的带领下,房价焉能不高?“天价房”焉能避免?

   第七是制造了或许是世界上囤积房产数量最多的“房叔”和“房姐”。随着一二线城市带动的房价不断上涨,近年越来越多的人加入炒房行列,所谓温州炒房团、山西煤老板炒房团是其典型的显性代表,还有不少隐藏民间的不显山不露水而手里囤有大量房产的的“房叔”和“房姐”。江西省南昌市高新区检察院工勤人员“徐某某(所引原文有名字,这里以“某某”代替,以下涉及到姓名的囤房和腐败方面的引用内容都按此例处理---引者)及其家人名下在南昌的房产共计149套,购房时间为1995年至2015年,购买时总价1.1亿余元”。 (13)据2017年8月12日《信息时报》讯:原广东省雷州市住房和城乡规划建设局局长罗某某涉嫌使用其侄子等13人的身份信息开设银行账户,在深圳、珠海、湛江等地购置16处房产,其中深圳的一套房产价值就高达530多万元。(14) “近日,武汉一则离婚协议书在网上疯传,财产分割关于房屋分割一栏涉及房产63套!”。(15)利用伪造身份证等手段,陕西省神木县农村商业银行前副行长龚某某在北京拥有41套房产,面积9666.6平米。(16)意味深长的是一些地方的政策还鼓励这种囤积:据有关报道,2016年一名合肥购房者购买了安徽六安市裕安区城南镇某楼盘的44套房子,这44套房子的单套面积从80—100多平方米,按当地促销政策每套房子补贴近2万元,这名购房者拟获得约80万元补贴。(17)另外,近些年“媒体曝光的贪官几乎都有多处房产。前铁道部部长刘某某受贿的赃款及其滥用职权造成的损失被司法机关追缴时,仅房产就多达374套!谷某某也拥有房产300多处。”“ 杭州市纪委曾在去年通报称,‘阳关水岸’项目(房地产建设项目—引者)涉及党员干部40余人,涉案金额数亿元,8人被移送司法机关处理”。 (18)因微博爆料提供的线索,郑州市二七区房管局原局长翟某某受到立案查处。经查实“翟家4口人,共有8个户口。除翟某某名下无房产外,其余3人名下曾有29套房产。截至调查时已卖出7套,剩22套”。 (19)? “曾任福州市副市长 10年的杨某某,纪检调查组在其办公室、家里一下子就搜查出3000万元现金以及17套房产证。浙江省药监局原局长黄某有房产84套” 。(20)上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶某某“…名下拥有29套高级别墅” ,被称为“身价超过原上海市房地局副局长殷某某的上海最富‘土地爷’”。 (21)  城市房价不断上涨和“炒房团”、“房叔” “房姐”的 存在和壮大以及贪腐官员大量囤房又何尝不是一个相互推动的过程?

第八是制造了或许是世界上最高发的行业腐败。由于政府及有关部门对房地产业从项目安排、征地拆迁、土地出让、容积规划、建后售卖等多环节介入和全面管控,在该产业的暴利驱动下,就使其成为或许是腐败最高发的领域。不少所谓强势官员之“强”往往表现在敢于大搞拆迁为发展房地产业开路,即各地涌现出来的“x拆拆”、“一指没”等,而不少强势官员往往也就栽在和房地产商相互勾结搞权钱交易上面。近年,华中科技大学公共管理学院“腐败研究课题组”成员深入武汉、南京、广州等城市对房地产腐败情况进行了实地调查,“调查显示,房地产领域已成为腐败重灾区。审批、规划、招投标、施工、采购、质量监理、验收评估….无所不及,不少开发商自曝‘招标程序名存实亡’、‘不行贿难拿工程’、被开发商拖下水的国土官员纷纷倒在了征地拆迁管理、国土资源规划、土地资源管理和利用等环节。据统计,一栋楼盘开发下来,成本只占房屋价格的20%,开发商能够拿到的利润占房屋价格的40%,还有40%就是被各种‘灰色开销’所吞噬。‘有公章之处,就有腐败’在房地产领域得到印证。从构建的案例库来看,房地产领域腐败已经迅速蔓延并广泛渗透,逐渐形成道德共谋和利益均沾的生态链。在用地规划审批、改变用地性质、暂停缓工程处置、提高用地容积率等工作中,政府官员被开发商俘获的的情况甚为严重。其规制供给逐渐与利益集团收入最大化的要求相适应。不法官商各自获得好处,达成‘施小惠赚大钱、你多收我多得’的默契,一方面开发商为达目的不择手段,另一方面贪官权力滥用,共同带动房地产市场的含金率、设租率、寻租率不断升高” 。(22)近些年相近的研究文献还有:《中国城市房价如何“高烧难退”---揭开中国房地产暴利黑幕》(陈芳,2006年,《北京文学:原创版》)、《本期话题  房价成本真有必要公开吗?》(潇琦、符振彦,2006年,《北京房产》)、《三任规划局长相继“落马”的启示》(储皖中,2007年,《政府法制》)、《揭开建筑工程领域的黑幕》(刘建华,2012年,《中州建设》)、《揭开房产腐败内幕》(黄滢,2013年,《财会月刊:财富文摘》)、《案值7.8亿元的“塌方式” 腐败揭秘企业、地税、房管“三角”暧昧关系内幕》(汪宇堂、郭海洋、潘峰,2015年,《检察风云》)。可以看出,上述针对房地产领域腐败的调研文章大部分是在非主流媒体上发表的,自称党和人民的喉舌、以弘扬社会正气为己任的主流媒体在房地产腐败问题上严重缺位!从2013年---2014年7月,中央巡视组对地方开展了三轮巡视,涉及的省、自治区、直辖市共21个,几乎都牵涉房地产腐败问题:内蒙古自治区,在矿产资源、土地使用、房地产开发、工程招投标等领域腐败问题比较突出,牵涉到领导干部的案件时有发生;湖北省,一些领导干部插手工程项目招投标、国有土地出让、招商引资等贪污受贿比较突出;重庆市,根据巡视组反馈,对工程建设、征地拆迁等重点领域的案件严厉查处; 贵州省,由于缺乏严格有效的监督制约措施,导致工程建设、矿产开发、土地出让等领域腐败案件易发多发;吉林省,在国企改制、土地征用、工程建设等领域腐败问题易发多发;山西省,按中央巡视组移交问题线索,深入查处煤焦、交通、土地等重点领域腐败案件;安徽省,少数领导干部在房地产开发、矿产资源、工程建设领域和选人用人等方面以权谋私; 湖南省,有些领导干部与私营业主搞权钱交易,插手工程项目建设和国有土地出让;广东省,一些领导干部与私营企业主勾肩搭背搞权钱交易,插手土地转让、矿产资源开发、工程建设项目招投标;云南省,在工程建设、矿产开发、土地使用及教育、医疗、社会管理等领域腐败案件易发多发;福建省,土地开发领域腐败问题突出,教育、医疗、政法和环保部门违纪违法问题频发;新疆自治区,矿产资源和土地开发领域腐败问题反映依然强烈,一些领导干部以权谋地;新疆生产建设兵团,有的领导干部违规多占住房;海南省,少数领导干部在土地出让、房地产开发、工程建设和选人用人等方面以权谋私;山东省,有的领导干部及其亲属插手工程招标、土地转让问题突出,(点击此处阅读下一页)


爱思想关键词小程序
本文责编:川先生
发信站:爱思想(http://m.aisixiang.com)
本文链接:http://m.aisixiang.com/data/105835.html
文章来源:爱思想首发,转载请注明出处(http://www.aisixiang.com)。
收藏