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连平:土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上

更新时间:2017-06-02 09:54:36
作者: 连平  
才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期,于是投资性需求和投机性需求得以聚集,房价上涨就不可避免。有谁见过那些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢?在这样的城市大搞住房投资或投机那无异于自寻死路。

   规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨,恰恰相反,是房价持续大幅上涨抑制了租赁市场的发展。对于住房需求者来说,租房是一种消费,而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。在房价运行平稳、未来不存在大幅上涨预期、实际供求关系较为平衡的情况下,显然是租房合算,因为手头的资金可以用于其他方面的投资,获取相应的回报;而在房价平稳的情况下,买房则是没有回报的。而在住房供不应求、房价上涨较快并有持续上涨预期的情况下,甚至房价上涨带来的回报大大超过其他投资平均回报率的情况下,显然买房是最好的选择,既可以满足消费需求,又可以获得不菲的投资回报。可见,在那些房价持续大幅上涨的一二线城市,住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求,价格上涨过快。

  

建立土地供给与房价变动挂钩机制


   2016年底,中央经济工作会议明确提出,要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。并要求“落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标”。近期,住建部和国土资源部联合发布通知,要求各级国土资源部门要按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标,加强住宅用地年度供应计划编制和实施工作监督指导;要求各地编制住宅用地五年规划和三年计划,并向社会公布。通知还明确提出了一些量化要求,土地消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地的节奏。这表明有关管理部门已经十分重视住房用地供给问题,并采取切实措施加强管理和调控。然而,减少供地,减少多少?增加供地,增加多少?显著增加,什么水平才是显著增加?等等问题,表明这些相关的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下,地方政府在管理上仍有较大的回旋余地和变通空间。回顾过往,中央对地方住房用地管理的方法与此是一脉相承的。

   中国房地产市场存在着一对基本矛盾,即需求侧的市场经济与供给侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上由地方政府说了算,而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。毋庸讳言,将更多的土地批给工业用地可带来招商引资效应:地价高些可增加卖地收入,房价走高有助于持续带来较多税收收入。由此,城镇化中大城市的“吸人”效应和收入水平较快增长,与地方政府在土地供给方面的短期行为和体制机制的“作茧自缚”之间的错配,形成了部分城市住房供求关系持续紧张的根源。而这种状态不可能通过地方政府自发地采取措施来加以解决,通常是中央政府三令五申直至发出严厉警告后,部分城市才不得不挤出些土地来平抑市场。而多年来调控的经验已经证明,中央政府定性调控方式的约束力较为有限。

   土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上涨的重要手段。重庆房价水平较低并较为平稳,得益于该市采取了这一举措。这种做法就是房价上涨较快就相应加大土地供应量,房价上涨幅度与土地供应增长幅度之间保持一定的比例关系。其实质是在供给端保障充足的土地供应量的前提下,使供给随市场的供求关系变化而相应增加或减少,在动态中来平抑市场价格。这种机制具有很好的预期管理作用。因为未来土地随房价上涨而相应增加供给必将导致供求关系变化,促使未来房价回落;投资和投机就不会去冒房价回落的风险,预期就会较为稳定。在这种机制发生效应的市场中,投机性和投资性需求都将受到很大抑制,“房子是用来住的,而不是用来炒的”的目标就有可能实现。由于这种机制能有效地管理预期,调控很可能不必真正投入太多土地,房价就可以稳定。这种机制还可以通过相应减少供给及其产生的预期效应来管理房价的过度下跌。

   土地供应与房价变动比例挂钩机制,可以作为一种全国性的管理方式,先在近年来市场供求关系很紧、房价持续大幅上涨的一二线城市加以推行。随着时间的推移,有关管理部门可以根据各大城市房价变动情况,将符合条件者进一步纳入。相关部门对采取这种机制的城市进行考核,对于没有认真按照此机制运行而导致房价依旧大幅上涨的城市,可以酌情给予惩罚。措施涉及范围包括重大基建项目审批、财政转移支出安排以及地方政府债券发行审批和规模管理等等。对于推行这种机制的城市,应允许其在土地供给方面深入推进改革,包括耕地置换、工业用地的改造等等。在具有较为充足的土地供给的条件下推行这一机制,应该可以收到较好的效果。还可以考虑将城市房价目标上涨率与实际上涨率之间的差额作为考核干部的监测指标,在干部升迁时作为参考,以督促干部的相关行为。

   从中国的国情看,房地产市场长效管理机制的建立,除了需求管理和市场价格管理外,最为关键的仍是供给管理。供给管理主要解决三个问题:一是真正确立供给侧最为重要的理念,切实尊重经济规律,并以此为出发点来谋划相关的体制机制改革;二是通过落实强制性举措,督促地方政府持续保持土地供应的意愿,避免官员不作为和短期行为;三是通过城市土地管理制度改革,保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土地资源,以有效平抑市场供求不平衡,合理引导市场预期。

   (作者系交通银行(601328,股吧)首席经济学家)

   来源:和讯

  

  


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本文责编:陈冬冬
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