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陈华彬:空间建设用地使用权探微

更新时间:2015-12-08 23:38:09
作者: 陈华彬  

   [摘要]:空间建设用地使用权是于离开地表的空中或地中横切一断层而设立的权利,在性质上属于土地空间权的一种形态及普通建设用地使用权的一亚种,具有重大的功用和价值。空间建设用地使用权的成立并不违背物权客体特定、一物一权及公示规则的要求。因其以划分土地上下的一定断层为标的(客体)而设立,故与以一宗(笔)土地的全体全层为标的(客体)而设立的普通建设用地使用权仅有量的差异。为应对土地立体化利用的社会需求及实现土地的物尽其用,同一土地上可同时设立空间建设用地使用权与以使用、收益为内容的其他用益物权。空间建设用地使用权的标的(空间)与土地的其他部分呈垂直邻接状态的调整,可由有关当事人通过约定相互间使用、收益的限制而获解决。此外,为完整、准确厘定空间建设用地使用权,还有必要厘清其与空中权、地中权及土地发展权的关联。

   [关键词]:空间断层;垂直邻接;空中权;地中权;土地发展权

  

  

   空间建设用地使用权,亦称区分地上权、分层地上权、部分地上权、限制地上权、阶层地上权、空间地上权、分层区分地上权抑或空中权、地中权、土地空间权等,[1]是指在土地的地上或地下的一定空间范围内设立的建设用地使用权,抑或在土地的空中或地中横切一立体空间(断层)而设立的建设用地使用权。我国《物权法》第136条对此作出明确规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”所谓在地上或地下设立建设用地使用权,即指空间建设用地使用权。在近年制定民法典的热潮中,由梁慧星研究员负责起草的《中国民法典草案建议稿》也明文规定了此制度(空间基地使用权)。[2]由这些立法的规定与学说可知我国肯认空间建设用地使用权制度的基本立场。

   空间建设用地使用权属于土地空间权之一种,其性质上系为一种用益物权。在土地空间权体系中,除空间建设用地使用权外,属于物权性质的还有空间役权。而空间建设用地使用权具有如下特性:(1)它是存在于他人土地的上空或地下的定限物权;(2)它是以对土地空间的建筑物、构筑物或其他工作物的所有为目的的用益物权;(3)它是利用土地的上空或地下一定空间范围(断层)的物权。[3]值得注意的是,空间建设用地使用权尽管为建设用地使用权之一亚种,但其在设立的法理基础、标的(客体)、旨趣、法律效力等方面均有区别于普通建设用地使用权的特殊之处。另外,时至今日,还存在着与空间建设用地使用权相关联的土地空间权权利形态,且其利用方式多种多样。由此,笔者拟对空间建设用地使用权的嬗变、功用、其与民法有关规则的关系,以及该权利的设立、其与普通建设用地使用权的主要差异、该权利的标的(空间)与土地的其他部分呈垂直邻接状态的调整及与该权利相关联的其他土地空间权的形态等予以分析,以从解释论和立法论的角度完善我国物权法的相关规定。

   一、空间建设用地使用权的嬗变与价值

   现今包括空间建设用地使用权在内的土地空间权制度体系,是在人类对土地的利用由19世纪之前的平面利用转到之后的立体利用,即由所谓“土地法”(Bodenrecht)转向“空间法”(Raumrecht)的过程中产生的。尤其是近现代以来,人类的社会生产力获得重大发展,社会经济繁荣,由此使城市(镇)生活环境“过密化”,城市(镇)地价高涨。[4]加之伴随人类文明的发展而带来的科技的日新月异的进步,人们对土地的利用已不再局限于地面,而是逐渐向空中、地中甚至水中发展,即由平面化利用趋向于立体化利用,土地的分层利用成为现实。[5]易言之,由于目前建筑材料的更新与建筑技术的进步,于空中、地下及水中建造建筑物、构筑物或工作物等成为可能且变得容易,由此实现土地利用的立体化。其结果是使横切土地的上空或地下,并以之为独立的使用、收益的标的(客体)的土地空间权制度得以产生。[6]同一土地不仅可以为其所有人提供安居乐业的场所,且也可为他人设定空间建设用地使用权以建造区分所有高层住宅、高架铁路、高架公路、立交桥、高架电线,或者铺设电线光缆、输油管道、供水排水管道,以及建设地铁、地下商场、地下街、地下停车场等。这些高层区分所有建筑物(住宅)等,因系离开地表而独立存在于土地的空中或地中,由此使土地的效用获得最大限度的利用。[7]为了应对土地的这种向上或向下的立体空间利用需求,使土地的传统的平面垂直利用转向立体的空间利用,尤其是认可土地所有人将其土地区分为数个部分而分别就各部分设立不同的建设用地使用权,立法上由此乃规定空间建设用地使用权无须以土地的全部为标的,而仅可以土地上下的一定空间范围作为其标的而设立。比如,甲享有面积为1000平方米的A地的所有权,乙因自己车辆通行的需要,拟在A地的特定部分修筑供车辆通行的地下通道并取得该通道的所有权。此时,甲、乙双方即可仅就A地面积为200平方米、其地下30米至地下40米的空间范围内,设立空间建设用地使用权。[8]

   如前所述,空间建设用地使用权为土地空间权的一种形态。而空间建设用地使用权等土地空间权制度的确立,使人们对土地权利的观念发生了根本变革:一方面它革新了土地所有权上达天宇、下及地心的传统规则,另一方面也使土地的上下空间具有财产价值的观念深入人心,由此为人类充分利用土地资源而于法律上提供了途径。[9]换言之,空间建设用地使用权等土地空间权制度的创建,反映了人们对于土地利用的新要求、新观念,由此成为人类法律领域的一个重大事件。尤其是它对传统民法拘守的“一物一权”原则的突破,可为人类多层面、多角度地最大化利用同一土地奠定法律前提。[10]

   现今,在土地空间权体系中,空间建设用地使用权成为最重要且被广泛运用的土地空间利用方式。[11]我国2007年颁行的《物权法》为顺应城市(镇)土地上下空间开发、利用的急迫需要而于第136条明定的空间建设用地使用权制度,由此具有重大且积极的功用。因空间建设用地使用权的此种法制化,物尽其用及土地立体的发展因此迈上新里程。[12]另外,该制度的确立,也使我国包括建设用地使用权在内的用益物权制度呈现出盎然的生机,并将我国建设用地使用权制度的发展推向一个新阶段。

   值得指出的是,我国《物权法》第136条系迄今为止关于空间建设用地使用权的唯一的、基本的规定。依该条第1句的规定,当事人可以在国有土地的上空或地下设立属于用益物权性质的空间建设用地使用权,以用于建设区分所有高层住宅、天桥、地铁、地下商场或铺设电缆管线等。而且,对于此等区分所有高层住宅等,空间建设用地使用权人得保有其所有权。另外,依该条第2句的规定,当国有土地上业已设立其他用益物权(含普通建设用地使用权)时,之后于同一国有土地的上空或地下设立的空间建设用地使用权即不得对其产生妨害或损害。应注意的是,此两方面的内容系当前我国空间建设用地使用权制度的基本要点。

   二、空间建设用地使用权与民法有关规则关系的厘清

   如前所述,空间建设用地使用权系建设用地使用权的一种特殊形态,具有一些特性,由此,存在其与民法上的一些规则是否相冲突的问题。具体而言,空间建设用地使用权与物权标的物(客体)的特定性规则、其与“一物一权”原则及其与物权公示原则的关系有必要予以厘清,以使该制度立基于坚实的物权法法理之上,并由此证成其具有的独立价值与功用。

   (一)空间建设用地使用权与物权标的物(客体)的特定性规则

   在我国现行法治体系下,认可于离开地表的空中或地中设立排他的独立的空间建设用地使用权,首先面临的问题是它是否违反物权标的物(客体)的特定性规则。易言之,因空间建设用地使用权系以离开地表的土地上空或地中的一定空间为客体,其能否成立涉及物权标的物的独立性规则,即空间建设用地使用权的客体(空间)是否为独立物而得以成立物权。

   对此,通说认为,物并不以有体物为限,正如“人”的概念并不以生理学上的自然人为限,其还应包括法人一样。也就是说,物除有体物外,凡具有排他的支配可能性者,皆包括在内。由此,离开地表的空中或地中等空间,只要具备独立的利用价值并可排他性地予以支配,即可成为独立物而为物权的客体。[13]如后文所述,一宗(笔)土地的独立性完全系出于人为的技术划分,并借不动产登记簿的登记得以体现。建设用地使用权不仅可于一宗(笔)土地的全部上设立,而且也可于一宗(笔)土地的一部分而设立。而所谓一宗(笔)土地的一部分,乃系土地的平面的划分,例如于100平方米土地的60平方米中设立建设用地使用权,即属之。[14]据此,一宗(笔)土地既然可以平面划分出一部分使其具有独立性而成为建设用地使用权的客体,则一宗(笔)土地上下空间划分出立体的一部分而设立空间建设用地使用权,自也并无不可。而且,随着测量技术与登记方法的进步,对一定空间的物权支配予以登记已属可能,由此,空间建设用地使用权的公示方法也并无问题。[15]概言之,空间建设用地使用权的设立(成立)并不违背物权标的物(客体)的特定性规则。

   (二)空间建设用地使用权与“一物一权”原则

   根据物权法法理,一物权的标的物(客体)仅限于一物且一物之上不能并存两个或两个以上相同的物权。对于一宗(笔)土地而言,尽管除地表上的所有权外,还可于其地上或地下空间设立数个立体叠设的空间建设用地使用权,但并不违背“一物一权”原则。原因是作为空间建设用地使用权的标的(客体)的特定独立物的要求,对于土地不动产而言,完全系透过人为的技术区分而于不动产登记簿上登记为数笔或一笔的结果。也就是说,土地等不动产的“一物性”,完全是借不动产登记簿上所登记的个数、笔数而获彰示。故此,土地的空中或地中的一定范围的空间,若可排他性地对其予以支配并具备独立的利用价值,即可借助于不动产物权的登记而呈现为独立的空间建设用地使用权。[16]

   (三)空间建设用地使用权与物权公示原则

   根据我国《物权法》第9条的规定,不动产物权设立、变更及消灭的公示方法为登记。故此,作为一种不动产物权的空间建设用地使用权也须予以登记及公示。如前所述,随着测量技术与登记方法的进步,目前空间建设用地使用权的登记已无问题。惟依我国2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》的规定,不动产登记性质上为一种行政程序,[17]登记机构所能实施的裁量权幅度十分有限,而该暂行条例所规定的不动产土地登记范围实质上仍以平面(地面)的土地登记为限。[18]故此,尽管我国《物权法》第136条业已认可空间建设用地使用权,但将来还应修改该暂行条例,以促成空间建设用地使用权得以登记和公示。[19]

   依现今比较法的规定及实证经验,对于空间建设用地使用权除应测绘其水平面积并予以登记外,还应测量其三维空间体积而于不动产登记簿上载明空间的上下范围,例如海拔几米至几米或从地平面起几米至几米等。易言之,比如可以以海平面上的20米至50米之间的空间为标的(客体),或以地平面为基准地下的20米至30米之间的空间为标的(客体),抑或以地表的某特定点为基准,以土地的北端到南端幅度20米的空间范围为标的(客体)而登记设立空间建设用地使用权。[20]另外,如后文所述,在具体的实务操作中,也可只登记空间的上限或下限,抑或登记曲线形、斜形乃至球形的空间建设用地使用权。[21]

   (四)空间建设用地使用权与普通建设用地使用权的根本差异

   空间建设用地使用权与普通建设用地使用权在本质上并无差异,即均系不动产用益物权。因此,在肯认空间建设用地使用权的国家或地区,其通常明定,除有特别规定外,空间建设用地使用权得原则上准用普通建设用地使用权的规定。[22]

空间建设用地使用权与普通建设用地使用权的根本差异系在于其标的(客体)仅为他人土地上下的一定空间范围。(点击此处阅读下一页)

本文责编:陈冬冬
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文章来源:《法学》2015年第7期
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