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陈华彬:空间建设用地使用权探微

更新时间:2015-12-08 23:38:09
作者: 陈华彬  
简称“ TDR”)或“开发权的移转”。如前所述,它并非指土地未利用容积空间的移转,而是指将法律所定的开发容许限度(未利用容积空间)移转到其他的土地上予以开发、使用的权利。[51]此种空中权,在日本通常以移转某土地未利用的容积至其他的土地而建设高层建筑物的形式呈现。[52]移转未利用容积而予以利用所采取的法律形式,主要系作为债权性质的未利用空间容积的买卖与租赁以及作为物权性质的空间役权。[53]

   (二)地中权(地下空间利用权)

   在晚近以来的实务中,除上述以空中权的方式对土地的上空空间予以利用的情形外,还有以地中权的方式对土地的地下空间(地中)加以利用的情形。比如,地下街、地下停车场、地下送电线、地铁、地下广场、地下商场、地下储水池、地下变电所、地下下水处理场、地下上下水道及地下燃气(煤气)线等多形态的地下空间利用方式。[54]

   上述地下空间的利用权(地中权)的性质,也与土地的上空空间的利用权(空中权)的性质相同,即物权性质的空间建设用地使用权系其最重要、最广泛的利用形态。与空中权相同,这种利用方式系以划定土地地下空间的上下范围并以对该空间中的建筑物、构筑物及工作物(如隧道、送电线等)等的所有为目的。应指出的是,除此种物权性质的地下空间利用外,还有属于物权性质的空间役权形态的利用。比如,可以通过设立限制地表搭建过高、过重建筑物或限制堆积重物的空间役权来防止地铁行经线路上的地表因负担(重量)过重而陷落。[55]另外,与空中权包括债权性权利相同,地下空间的利用(地中权)也可采取地下空间租赁的方式,换言之,地中权也可以是债权性质的权利。

   (三)土地发展权

   土地发展权是土地所有人开发或发展其土地的权利,系在英美国家发展起来的地权概念和制度。它系一种土地空间容积的移转制度,其旨趣在于使土地的准予开发与限制开发之间保持平衡。[56]

   在比较法与实证经验上,英国1947年《城乡计划法》规定,国家应向私人征收土地发展税,土地发展权的国有化由此滥觞。土地发展权收归国有后,任何土地所有人欲开发其土地,皆应按照拟开发程度向政府购买对等的土地发展权。在美国,如前所述,土地发展权系一种可与土地所有权分离而单独移转的财产权。在实务与理论上,土地发展权的移转简称“TDR”。根据该TDR制度,让与容积的土地是禁止开发的土地,承受容积的土地则是可以将移转容积加在本来保有的容积上予以开发的土地。例如,在纽约与芝加哥,为保存历史建筑物与文物古迹,依TDR制度,即可将应保存这些建筑物与古迹之地的土地发展权移转到其他可实行高密度开发的土地上。在我国台湾地区,其以英国与美国的土地发展权移转制度为理论基础,创设了“送出容积的基地及其可移出容积”、“接受容积的基地及其可移入容积”等概念,于1999年颁行“都市计划容积移转实施办法”,将土地发展权以容积加以量化,由此开启了土地空间容积的开发权移转的实践。[57]

   六、结语

   空间建设用地使用权是以土地的空中或地中的特定空间(断层)为标的(客体)而设立的权利,其在性质上属于土地空间权的一种形态及普通建设用地使用权的一亚种。在我国,近年来,随着建筑材料的更新与建筑技术的进步,土地的利用日趋向高空化方向发展,于一宗(笔)土地上的空中建造区分所有高层住宅,架设高架桥、高架道路、高架铁路、天桥,在地中修建地铁、地下街、地下广场或地下商店等,业已成为普遍现象。此等于空中或地中以保有建筑物、构筑物或其他附属设施为旨趣而利用国家所有的土地空间所采取的法律形式,其中最广泛、最重要的即是空间建设用地使用权。由此,空间建设用地使用权成为我国当前社会所需要的、不可或缺的利用他人土地空间的权利形式和制度。

   在2007年之前的相当长的时期内,由于我国相关法律、行政法规未对土地分层出让的问题作出规定,实践中对于专门利用地上或地下空间的权利性质并不明确,土地上下空间中相关设施权利人的权利得不到法律上的确认和保护。[58]有鉴于此,2007年颁行的我国《物权法》为顺应城市(镇)土地上下空间开发、利用的紧迫需要而于第136条规定了空间建设用地使用权制度,此规定实具重大的意义和价值。惟因该条仅系原则性规定,内容过于简略,以致实务中往往难以操作和运用。因此,笔者对空间建设用地使用权的嬗变、功用、其与民法有关规则的关系,以及空间建设用地使用权的设立、其与普通建设用地使用权的基本差异、该权利的标的(空间)与土地的其他部分呈垂直邻接状态的调整及与该权利相关联的其他土地空间权的形态等所作的研究,可谓必不可少的基础性研究,可为我国关于空间建设用地使用权的解释论与将来对其予以完善的立法论提供参考。在我国现今的法律体系下,空间建设用地使用权的实务运用及将来对于它的完善,还涉及城乡规划法、房地产管理法、土地管理法、建筑标准法、建筑法、合同法甚至行政法、经济法等领域。对于这些相关领域,也有必要予以重视并作深入研究。

   【注释】

   [1]关于空间建设用地使用权的各种称谓,参见谢在全:《民法物权论》上册,新学林出版股份有限公司2014年版,第622页,注释1;梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社2010年版,第154页;陈华彬:《土地所有权发展之趋势研究:以空间权法理的生成与运用为中心》,载刘云生主编:《中国不动产法研究》第5卷,法律出版社2010年版,第25页。

   [2]参见梁慧星主持:《中国民法典草案建议稿》,法律出版社2013年版,第90页,第424条。

   [3]同前注[1],梁慧星、陈华彬书,第154页。

   [4]参见陈华彬:《土地所有权理论发展之动向》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第3卷,法律出版杜1995年版,第82页。

   [5]参见陈荣传:《民法物权实用要义》,五南图书出版股份有限公司2014年版,第98页。

   [6]参见[日]水本浩、户田修三、下山瑛二:《不动产法制概说》,青林书院1997年版,第68页。

   [7]同前注[1],梁慧星、陈华彬书,第150页。

   [8]同前注[5],陈荣传书,第98页。

   [9]同前注[1],梁慧星、陈华彬书,第150页、第152页。

   [10]同上注,第150页。

   [11]同上注,第154页。

   [12]同前注[1],谢在全书,第614页。

   [13]参见温丰文:《建筑物区分所有权之研究》,三民书局股份有限公司1992年版,第109页。

   [14]同前注[1],谢在全书,第614页。

   [15]同上注。

   [16]同前注13,温丰文书,第112页;陈华彬:《物权法前沿》,经济科学出版社2012年版,第75~76页。

   [17]参见我国《不动产登记暂行条例》第6条。

   [18]参见我国《不动产登记暂行条例》第2条、第5条等。

   [19]值得指出的是,尽管我国1994年颁布施行至今的《城市房地产管理法》和1997年颁布、2001年修改并于2008年被《房屋登记办法》废止的《城市房屋权属登记管理办法》以及2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》并没有涉及空中或地中等空间的登记问题,但在实务上,对空中或地中等空间予以确定及登记是可行并在推进中的。比如,2008年国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本即指出,出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上下界限高程平面封闭形成的空间范围。参见马栩生:《论城市地下空间权及其物权法构建》,《法商研究》2010年第3期。

   [20]参见[日]铃木禄弥、筱塚昭次编:《不动产法》,有斐阁1973年版,第131页。

   [21]同上注,第131页;同前注13,温丰文书,第115页;同前注16,陈华彬书,第76页。

   [22]参见我国台湾地区“民法”第841条第6项。同前注[5],陈荣传书,第98~99页。

   [23]同前注[5],陈荣传书,第98页。

   [24]同前注[6],水本浩、户田修三、下山瑛二书,第68页。

   [25]同前注[1],谢在全书,第613页。

   [26]同前注20,铃木禄弥、筱塚昭次编书,第131页。

   [27]参见王胜明主编:《中华人民共和国物权法解读》,中国法制出版社2007年版,第297页。

   [28]同前注[1],谢在全书,第615页。

   [29]同前注[27],王胜明主编书,第297页。

   [30]参见“郑国旗与保山医药公司排除妨碍纠纷案”,云南省保山市隆阳区人民法院(2014)隆民初字第01006号民事判决书;值得提及的是,在日本,尽管其学说肯认就一宗(笔)土地的一部设立建设用地使用权(地上权),但日本《不动产登记法》不容许就一宗(笔)土地一定空间范围的一部设立空间建设用地使用权(区分地上权)。参见[日]幾代通:《不动产登记法》,德本伸一补订,有斐阁1997年版,第282页、第284页;同前注[1],谢在全书,第623页,注释6。

   [31]同前注[1],谢在全书,第616页。

   [32]同前注[1],谢在全书,第615页。

   [33]参见“张某与吴某、林某建筑物区分所有空间权纠纷案”,载王利明编:《中国民法案例与学理研究(物权编)》,法律出版社2003年版,第221页;同前注[1],谢在全书,第616页。

   [34]同前注[1],谢在全书,第622页。

   [35]同前注[5],陈荣传书,第100页。

   [36]同前注[1],谢在全书,第619页。

   [37]同前注[5],陈荣传书,第100页。

   [38]参见我国台湾地区“民法”第426条(“出租人就租赁物设定物权之效力”)的规定。

   [39]同前注[1],谢在全书,第616~617页。

   [40]参见“李冠辉与李明开、李炜婉相邻关系纠纷案”,广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第3138号民事判决书。值得指出的是,传统的土地所有、利用形态为“垂直的所有、利用形态”,以空中或地中为对象的所有、利用形态为“水平的所有、利用形态”。空间建设用地使用权系为因应今日土地的“水平的所有、利用形态”而产生的制度。故此,在学说上,“垂直的邻接状态”又称为“立体垂直的相邻关系”或“横切(横面)的所有权相互间的相邻关系”。参见[日]幾代通:《不动产登记法》,有斐阁1971年版,第251页;同前注[20],铃木祿弥、筱塚昭次编书,第132页;温丰文:《土地法》,洪记印刷有限公司2008年版,第57~58页。

   [41]同前注[1],谢在全书,第617页。

   [42]同上注,第617页;同前注铃木禄弥、筱塚昭次编书,第131~132页;同前注[6],水本浩、户田修三、下山瑛二书,第68~69页;同前注[5],陈荣传书,第99页。

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本文责编:陈冬冬
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文章来源:《法学》2015年第7期
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