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崔建远:论共有人的优先购买权

更新时间:2015-01-26 21:22:10
作者: 崔建远 (进入专栏)  
在转让人愿意向他清偿时,他能取得该份额(应有部分);主张优先购买权的共有人未必能够实际取得该份额(应有部分),只能获得损害赔偿(可提起违约损害赔偿之诉,也可以提起侵权损害赔偿之诉)。第二种路径有利于主张优先购买权的共有人,只要裁判机关依据《合同法》第52条第2项的规定确认转让人和作为非共有人的受让人之间的转让合同无效,或该转让合同因法律上的不能履行而归于消灭(解除合同模式或嗣后无效模式),作为非共有人的受让人即丧失了取得该份额(应有部分)的法律依据。如何抉择,取决于立法政策。(5)受让人明知或有重大过失地不知转让人侵害了其他共有人的优先购买权场合,其他共有人主张优先购买权的,应比照《合同法》第51条的规定,使份额(应有部分)转让合同归于无效,受让人不能取得份额(应有部分)。此时转让人和受让人之间各自就其过失承担相应的损害赔偿责任。

   六、优先购买权的竞存

   1.共有人的优先购买权的竞存

   在共有人转让其份额(应有部分),两个或两个以上的其他共有人均主张优先购买权的场合,可参照《中华人民共和国公司法》第72条第3款后段关于“两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定处理,即该数个共有人按各自在共有物中所占的比例取得转让的份额(应有部分)。这样,可维持各个共有人对共有物的比例关系不变,较为公平[2]。

   2.共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞存

   《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此外,《关于民法通则的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这些规定承认了承租人的优先购买权。

   共有物出租与丁之后,按份共有人甲转让其份额(应有部分),其他按份共有人乙、丙当然享有优先购买权,承租人丁是否也享有优先购买权?应当区分情况而定。(1)在共有物整体不转让、仅转让份额(应有部分)的情况下,承租人无权行使优先购买权。其道理在于,就《合同法》第230条及《关于民法通则的意见》第118条规定文义看,承租人的优先购买权所针对的,是共有物整体,而非其份额(应有部分)。也就是说,承租人的优先购买权尚不具备行使的条件。此其一。承租人的利益在于继续利用租赁物,不因出租人的变更而受影响。在共有物整体不转让、仅转让份额(应有部分)的情况下,承租人的这种利益完好无损。倘若赋予其行使优先购买权的权利,反倒是使其获得了额外的保护。此其二。在共有物整体不转让、仅转让份额(应有部分)的情况下,使其他共有人有权行使优先购买权,恰恰体现了这项制度的立法目的。此其三。(2)在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人的情况下,其他共有人有权行使优先购买权,承租人也有权行使优先购买权,二权发生冲突时,何者优先?应当贯彻前者优先的规则。其道理在于,承租人通过买卖不破租赁的原则获得了足够的保护,无须使其优先购买权优越于共有人的优先购买权。此其一。从立法目的上看,共有人的优先购买权的规范意旨在于,为了简化共有关系,尽量消灭共有状态。假如确立承租人的优先购买权优越于共有人的优先购买权,势必违反立法目的。此其二。

   【注释】

   [1]中国台湾地区“最高法院”1977年台上字第1530号判决;中国台湾地区“最高法院”1979年台上字第3141号判决;中国台湾地区“最高法院”1976年台上字第853号判决;谢在全:《民法物权论》(上册),三民书局2003年7月修订2版,第556页。

   [2]参见《法国民法典》第815-14条第4款;戴孟勇:《先买权:理论与立法》.载郭道晖主编:《岳麓法学评论》(第1卷),湖南大学出版社2000年版,第58页。

   【参考文献】

   {1}王泽鉴.民法学说与判例研究·第1册[M].三民书局,1980.519-520;杨立新.疑难民事纠纷私法对策·第2集[C].吉林人民出版社,1997.第333页以下;戴孟勇.先买权:理论与立法[A].郭道晖.岳麓法学评论·第1卷[C].湖南大学出版社,2000.48.

   {2}戴孟勇.先买权:理论与立法[A].郭道晖.岳麓法学评论·第1卷[C].湖南大学出版社,2000.48,48,48,52,52 -53.

   {3}焦祖涵.土地法释论[M].三民书局,1973.第586页以下.

   {4}史尚宽.物权法论[M].荣泰印书馆股份有限公司,1979.14-15;孙宪忠.德国当代物权法[M].法律出版社,1997.169.

   {5}黄松有.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用[M]人民法院出版社,2007.316

   {6}谢在全.民法物权论·上册[M].三民书局,2003.556;戴孟勇.先买权:理论与立法[A].郭道晖.岳麓法学评论·第1卷[C]湖南大学出版社.2000.47.

  

  

      (原文载于《河北法学》2009年第5期)

      (作者单位:清华大学法学院)

  


  


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文章来源: 《河北法学》2009年第5期
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