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韩洪锡:“房产税”还是“房地产税”?

更新时间:2014-05-28 00:23:15
作者: 韩洪锡  

  指定权威机构去评估各个区位(地段)土地的当年价值,以作为核定‘房地产税’税基的主要依据。

   其实通常商品房的市场价就直接反映该区位(地段)土地价值的水平。因此建设地铁、公园等自然居住环境的改善,重点中小学等教育环境的变化也都引起房价的变动,它对应着该区位(地段)土地价值的变化。商品房一旦建成后其质量长期变化不大,甚至老化引起质量下跌,所以房价的涨落与建筑物本身的质量基本无关。‘房地产税’的税基水平主要根据土地价值的变化应做到能升能降,达到公平合理的目的。

   无论用财政拨款修建的政府办公楼还是房地产开发商销售的商业写字楼,无论低价卖出的‘福利房’还是高价商品房,无论未付完房款的‘按揭房’还是‘房叔’保有的‘空置房’,只要在国有土地上建造,而且可以自由买卖的城市建筑物都是财产。不管其所有主是谁,都应该纳入到‘房地产税’征收对象之中。

   比如政府机构用财政预算上缴办公大楼的‘房地产税’,可以像使用公用车那样清楚地体现为政府办公经费的一部分。没有上缴‘房地产税’能力的人不应该过早买房,因为他们的房贷质量低,会引起类似于美国‘次贷危机’的金融风险。

   如果有人想用正当收入购买多套房出租,为简单可靠起见最好不必适用累进税率。因为即使全国房屋登记实行联网,准确统计房屋所有者在全国各地拥有房地产情况并非易事。再说只要收入来源正当,多买房有助于发展租房产业,解决低收入家庭的居住需要,比政府提供‘廉租房’好得多。(见笔者博客文章‘应该反思“保障房”政策)http://blog.sina.com.cn/s/blog_a76121c70101cmbl.html’

   至于打击‘房叔’‘房姐’的炒房投机行为,可用禁止开发商销售‘毛坯房’和对现存‘毛坯房’征收‘空置税’的方法去解决,根本不必采用‘限购’的错误政策。(见笔者博客文章‘政府应该只考虑如何消除“毛坯房”(http://blog.sina.com.cn/s/blog_a76121c70101h4nf.html’

   实行‘房地产税’时尤其要注意禁止滥用‘减免’手段。比如有些人主张的‘人均**平方米以下要免税’的做法会给一些人偷税和腐败的机会。因为这种貌似照顾低收入家庭的做法其实反而造成不公平。比如对别墅和简易福利房的主人都给予同样面积的减免待遇则明显违背了公平原则。

   其次,即使房屋登记实现全国联网,利用假名或假户口则不易查出房产的真正主人。最后,目前连派出所也无法准确掌握常住人口,税收部门更没有能力确定实际居住人口,所以‘人均面积’的正确标准实在无法掌握。所以,本想照顾低收入家庭的免税措施反而却有可能被滥用于寻租用途。

   征收‘放地产税’的难度并不像有些人说的那么难。只要有房屋资产的人都纳税,而且公正科学地核定税基,那么‘跑了和尚跑不了庙’,不怕发生有人赖税不缴的现象。在韩国也有一些富豪没有及时上缴税款,结果不但要补交罚款(甚至房地产被强制拍卖),而且还被舆论媒体搞得声名狼藉。

   有些人担心向只有房产而缺少收入的家庭证收‘房地产税’缺少公允。其实这个问题并不难解决,不应该随便动用免税的手段。如果那些低收入家庭拥有的房产价值本来就不高,税负自然也不会高。如果房产价值高而现金收入少,那么正好需要敦促他们调整自己的资产结构,自觉地防止犯‘端着金碗要饭’的错误。‘以房养老’等金融商品业务也是为了解决那些问题而需要大力发展的。

  

   对‘棚户区’等需要搬迁改造的地方住户征收‘房地产税’时尤其要注意正确地处理问题。首先为顺利进行改造‘棚户区’,杜绝恶意‘钉子户’的要挟,对那些确定为国有土地上拥有自由买卖权利的‘棚户区’建筑物也需要同样征收‘房地产税’。虽然那些简陋建筑物的本身价值很低,但是土地的区位(地段)价值却往往很高,征税有助于加快‘棚户区’住户更倾向于早日搬迁改建。

   ‘房地产税’的税基可由商品房所在区位(地段)的土地价值和地上建筑物的分等级价值加在一起算出。因此在城市中心区建设的别墅等高档房屋的住户税负必然较重,而远离中心区的高层楼宇住户税负相对较轻,市中心‘棚户区’住户的税负因地上建筑物价值很低而不会太重。这样的税基设计既体现财产越多缴税越多的公平原则,又有利于防止在中心区建设容积率低的别墅等浪费城市土地资源的现象。

   举个例子来说明一下。假设有一个地面面积1万平方米(包括绿化区,区内道路和停车场等面积)的住宅小区地处城市中心区,综合考虑交通、环境等因素,小区土地目前的市场价值为每平方米10万元。假设在这小区建设每户建筑面积为共400平方米的两层独门独户别墅群,小区住户只有25户,每栋别墅市场价假设为4,200万元。

   那么4,200万元财产的别墅‘房地产税’的税基可分解为每户占地400平方米(包括庭院,道路等)的土地价值4,000万元(小区土地价值10亿元/25户=《10万元/平方米*1万平方米》25户=10万元/平方米*400平方米)。别墅的纯建筑物的价值200万元(按0.5万元/平方米的1等级标准来建造400平方米)。按0.5%的‘房地产税’率,住户每年应缴21万元税。别墅主人既然占有稀缺的城市中心区土地和空间资源,理应多缴‘房地产税’。

   相反,假设在该区位(地段)上盖每户建筑面积统一为100平方米的高层楼宇,住户为1,000户。那么商品房的建筑面积共为10万平方米(容积率越大,建筑面积就越大),每户住宅所拥有的土地份额只有10平方米,即别墅住户的2.5%。

   假设每户商品房的价格为140万元。那么房屋价格中可能包含每户负担的土地价值100万元(小区土地价值10亿元/1,000户=《10万元/平方米*1万平方米》/1,000户=10万元/平方米*10平方米),加上纯粹建筑物的价值40万元(按0.4万元/平方米的2等级标准来建造100平方米)。按0.5%的统一的‘房地产税’率,市场价格为140万元的商品房住户每年应缴税0.7万元。

   再假设该小区目前属于需要改建的‘棚户区’,虽然只住500户也因容积率低而显得很拥挤,公用设施少,居住条件恶劣。但是把狭窄的道路和庭院包含在内的话每户平均占地面积却达20平方米。因该区位(地段)土地的机会费用高达10万元/平方米,则‘棚户区’每户住宅占有的土地价值可达200万元(小区土地价值10亿元/500户=《10万元/平方米*1万平方米》/500户=10万元/平方米*20平方米)。但是由于纯粹建筑物的价值近于零,所以‘棚户区’的每户房屋的总的市场价值仍然高达200万元。按0.5%的‘房地产税’率,住户每年也要缴税1万元,比住100平方米高层楼宇的住户还多。

   对此也许有人认为不公平,但是考虑到‘棚户区’土地的市场价值高来源于离市中心近,生活和交通方便等好处,尽管居住条件恶劣,但居住的机会费用其实并不低。在现实社会里‘棚户区’的房屋买卖价格可高达200万元,比高层楼宇的商品房还贵。在政府和房地产开发公司动员住户搬迁时,说不定住户想要的补偿价更高。

   在现实社会里开发商宁愿给根本没有居住价值的‘棚户区’建筑物付出高额补偿款也要开发,就是因为看中该区位(地段)土地的价值,也就是用扩大容积率,盖高层楼宇的方式取得投资收益。所以在上述的核定‘房地产税’税基德的方式下,‘棚户区’的住民(尤其是那些‘钉子户’)与其继续居住在恶劣环境中,还要交纳相对不轻的‘房地产税’,还不如配合开发商早日搬迁。

   这里要注意的是,一个人居住环境的恶劣和拥有的财产多少并没有直接关系这一简单的道理。再说‘棚户区’的主人往往同实际居住者不一定是同一个人。但遗憾的是目前有些舆论媒体并不知道这个非常简单的道理,对‘棚户区’或‘城中村’拆迁中的一些问题过于渲染和煽情,公开为某些不良‘钉子户’喊冤叫屈。只要调查那些大多数外地农民工的居住条件就很容易明白这个道理,知道最应该受到同情的是谁。

   这在另一个角度说明,‘棚户区’或‘城中村’改造本来就是政府,开发商,住户三方共赢的过程。政府无需费钱费力亲自动手搞什么‘安居工程’,把‘棚户区’改造交给市场处理远为简单和公平。

   上述例子上的数据是假设的,在现实社会里事情往往复杂得多,但基本的逻辑是一样的。改革开放以来,老百姓的‘吃穿用’的需要都通过市场解决得很好。近年来‘行’(即私人汽车和公共交通)的问题也都让市场机制发挥主要作用去解决,解决‘住’的需要也靠基于市场作用的商品房制度。用‘保障房’方式解决住房问题的做法其实仍然没有摆脱计划经济时代靠政府分配住房的思路。

   由于在中国房地产是人们积累资产的最重要的方式,所以‘房地产税’的早日实行,不但有利于从根本上解决地方政府债务增加的问题,更重要的是在目前中国的贫富差距(包括收入差距和财产差距)巨大的条件下,可以用征收资产税的方式来扭转贫富的绝对差距持续扩大的趋势。这正是财税制度改革的主要课题。

  

   (完)

  

  韩洪锡 LG经济研究所(中国)顾问/经济学博士


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