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韩洪锡:政府应该只考虑如何消除‘毛坯房’

更新时间:2014-03-11 10:14:46
作者: 韩洪锡  

  内容,费用的长处,但同时导致房主费心费力,没有规模效果而装修费用上涨,发生装修质量纠纷和邻居之间公用空间纠纷等众多问题。

  ‘各自为战’的分散装修方式还导致整个楼宇的装修完成周期长,噪音和卫生等生活环境恶化,甚至因违规装修影响楼宇安全。还有一个很重要的后果是各个住房单元的装修质量和风格不同,阻碍租房市场的发展。

  开发商只卖‘毛坯房’的方式带来的最大问题是由于减少持房成本,在房价上涨预期存在的条件下鼓励大量不能住人的‘空置房’的产生。这种‘空置房’由于保持毛坯房的原状,新买主可以根据自己的意愿和风格装修。所以毛坯房比二手房更容易转手出售,类似于黄金投资(投机)者只愿意购买金条而不愿购买金首饰的行为。

  如果政府规定今后除了别墅等特殊用途的房子之外,一律禁止开发商出售‘毛坯房’,都按统一的标准(可分开若干档次)装修后出售,加上对现存的‘毛坯房’每年收取一定的‘空置税’,这样可以简单地解决房子长期空置的浪费现象,达到既打击纯粹的为卖而买的投机行为,又把大量等待涨价而惜售的‘毛坯房’逼出市场,从而达到增加供给,稳定房价和租金的目的。

  这种简单的政策措施可以准确鉴别投资者和投机客,使大多数纯粹的投机客驱逐出市场。首先因为投机客只能买装修后的房子,购房价格比过去提高相当于装修费用的部分,所以持房的机会成本可同时比过去上涨10~30%。其次如果装修后的房屋空置起来,没有住人管理,装修材料则容易老化,贬值,甚至空置房房主承担因漏水,漏气,漏电而有可能引起的巨大损失的风险。所以即使房价有一定的上涨预期,涨价后的卖房收益有可能抵不上投机客的持房机会成本。

  另外对‘毛坯房’收取‘空置税’的措施简便易用,不会伤害投资租房业的购房行为。统一装修后的房子容易出租和买卖,可大大活跃二手房市场的交易,使追求更好工作机会的家庭便于更换居住地点。放弃这种简单而有效地解决房屋资源因长期空置而浪费的手段不用,为何采取限购这种歧视外地人的既不公平,又收效不大的政策呢?

  很多人把实行‘房产税’作为增加投机客的持房机会成本,防止住房资源浪费的唯一‘法宝’。但是这里有很大的误区。首先在中国构成房价的最主要部分是土地价格,而住宅用土地的租用期最长为70年,因建设年代和房屋位置不同,公平征收房产税是很大的技术难题,甚至连征收房产税的法律根据也饱受异议。

  此外即使征收房产税顺利施行,所谓的‘一房免征’或‘第三套房起征’的做法混淆不同的房屋质量,根本谈不上征税平等。只有一套别墅的富人和有两套小房的‘房奴’哪一个值得同情?按人均面积减免房产税的做法如何评估新旧房子的差异?如何核定连当地派出所也没能掌握的实际居住人数?更不用说客观地评估各类不同的房价需要很多专门的评估机构,公平地征收房产税在相当长的时间内根本无法做到。

  难怪近几年来实施房产税只见‘雷声大,雨点小’,不少财税专家对近期内全面实施房产税制度持怀疑态度。因此尽管不少人把征收房产税当作稳定房价的救命稻草,但这是注定要完不成的任务。与其把稳定房价的希望寄托在效果渺茫的房产税上,还不如扎扎实实地消除投机用‘毛坯房’,并大力增加大城市的住房供给,从根本上改变房价上涨的预期,达到房价稳定乃至回落到社会可承受的水平上。

  

   (完)

  

  韩洪锡 LG经济研究所(中国)所长/经济学博士


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