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郝前进 周伟林:“以房养老”的双向风险与我国的制度设计

更新时间:2013-10-15 22:36:11
作者: 郝前进   周伟林  
2012)。英国的案例更为明显,2002年,英国参与房产价值释放机制(Equity Release Mechanism,ERM)项目有16300(价值6.55亿英镑)项,但由于2003年银行利率降低(只有3.5%),当年参与ERM的项目超过25000(价格超过10亿英镑)项,一年内住房反向抵押贷款的项目就增加了53%。到了2007年,随着住房价格涨幅放缓,ERM项目明显减少,因为人们开始担心未来住房价格能否继续上涨。益转换抵押贷款由美国住房和城市发展署及下属的联邦房屋管理局运作,占有美国住房反向抵押贷款95%的市场份额。

    

   二、中国开展“以房养老”的制度设计

   (一)住房反向抵押贷款在中国推行的主要困难

   住房反向抵押贷款制度于2003年引入我国,也曾在北京、上海等城市做了尝试,成功案例还很少。如2007年,上海市公积金管理中心曾尝试推行过“以房养老”模式,但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,而成功实现“以房养老”的更是寥寥无几。2011年中信银行开始在北京和上海试点反向抵押贷款,该业务规定,若借款人为养老人本人,则须年满55岁。计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%,且每月实际支付养老金额不超过2万元,贷款期限最长不超过10年。但从实际执行效果来看,几乎没有借款人向其申请反向抵押贷款。

   分析住房反向抵押贷款制度在我国推行遇阻的原因,主要有如下观点:第一种观点认为,中国传统养老方式是依靠子女或者养老金养老,而住房资产要留给子女作为遗产,中国传统文化不利于住房反向抵押贷款的开展。即使随着社会的进步,“养儿防老”的观念已逐渐淡化,但传统观念却还在影响着这一代老人,将自己居住多年的房产抵押给银行,不给子女,许多老人还难以接受。第二种观点认为,住宅用地70年产权,给保险公司和银行估算住房价值带来了很大困难。我国住宅用地的使用年限一般只有70年,根据《房地产管理法》,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物,都将被政府无偿收回。当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限基本已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。对于土地产权马上到期的住宅,应该以何种价格进行续期,现在国家还没有明确说法,因此住房价值很难估算,很可能住房价值将难以补偿贷款机构已经支付的养老金成本。第三种观点认为,我国住房制度市场化时间还相对较短,1998年以来许多城市的住房价格上涨了200%还多。2010年北京、上海、天津、深圳、杭州、成都、武汉、西安八大城市的“房价租金比”已经达到35,住宅价格远远背离了租金所反映的市场价值;八大城市的房价收入比均值也已经达到约18这一历史高值(Wu et al.,2010)。高昂的住房价格使得银行、保险公司等金融机构对未来住房价格能否实现保值增值充满疑虑。

   本文认为,国内对于住房反向抵押贷款制度的认识,上述三种观点确实有一定合理性,但更大的问题在于许多学者将住房反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款,将其理解为纯市场行为,而对于住房反向抵押贷款制度本身的高风险,对于反向抵押贷款运行所依赖的制度保障缺乏足够的重视。如果政府真可以通过无负值权益担保和住房资产权益保证的制度来降低借款人和放贷机构的风险,那么住房70年产权和住房资产价格波动都不会成为住房反向抵押贷款实行的障碍。另外,住房反向抵押贷款制度需要具备的两个市场条件在我国都不能满足。改革开放以来我国经济保持了高速增长,银行的利率水平通常在5%以上,远远高于成熟经济体的西方发达国家。这里做一个简单测算,一套100万元的房子,申请住房反向抵押时,最多可以贷到60万元,按照20年的贷款期测算,每个月可以得到住房补贴1500元,每年获得18000元,这个金额对于申请反向抵押贷款家庭缺乏吸引力。

   可见,住房反向抵押贷款制度的大范围推行,需要满足上述提到的两个制度保障和两个市场条件,目前由于这四个条件在中国尚不具备,所以,在短期内要大范围推行住房反向抵押贷款制度并不现实。

   (二)住房反向抵押贷款在中国试行的相关制度设计

   从国际经验来看,住房反向抵押贷款是一个主要适用于无子女、有房产老人的金融工具,而对其他人群的适用性并不强。那些退休后福利程度较好的老人家庭,其对住房反向抵押贷款的需求不大。就像在福利制度比较好的新加坡,尽管政府也推出相关住房反向抵押贷款产品,但申请者却非常少。本文要强调的是,住房反向抵押贷款制度在国外实行得并非十分普遍,更谈不上非常成功。以美国为例,截止2010年,美国共有不到50万份住房反向抵押贷款,仅占到3500万老年家庭的1.43%;而在申请反向抵押贷款的老年家庭中,75%的家庭是没有子女的孤寡老人。在我国台湾地区,2012年7月也是首先在100户无子女、有房产老人中做“以房养老”试点,试行以房养老制度,且试点城市是住房资产比较高的台北市、新北市、高雄市三地,对象是65岁以上拥有不动产、无继承人,但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。

   所以,我国住房反向抵押贷款制度,也应该先选择那些“无子女、有房产”的老年人进行试点。根据中国老龄协会的数据,我国现有老年人中约有10%属于无子女、有房产老人,如果可以通过住房反向抵押贷款提高这部分人群的养老水平,也算是我国现有养老制度的一个很好补充。要让这些无子女、有房产的老人与保险公司、银行等贷款机构在住房反向抵押贷款上达成一致,可以从如下方面入手尝试:

   第一,由政府出面,明确界定住房反向抵押贷款的借款人具有无负值权益担保,即如果采用按月(或按季度、按年度)领取住房贷款金的本金额超过未来偿债的住房价值,贷款机构不能进行追索。由于贷款机构对住房反向抵押贷款的风险了解得比较充分,所以这个制度应该相对容易形成。第二,由政府出面,联合保险公司、住房公积金、房地产专业咨询公司等机构,建立针对未来住房资产保值的住房权益担保。由于近些年来住房价格的飞速上涨,保险公司、银行可能会担心未来住房价格调整的风险,所以可以先选择那些区位好、保值功能更强的住房进行试点,如北京、上海等城市的中心城区。第三,针对无子女的老人,可以由政府出面进行财政补贴,设定针对特殊群体的住房反向抵押贷款低利率,这样在住房资产价值固定的情况下,借款人每月可以领取更多的现金,增加反向抵押贷款对老年人的吸引力。第四,贷款资金的给付方式上应该更加灵活,既可以采用一次性给付现金的方式,也可以采用定期给付的方式。在定期给付方式中,既可以贷款人将贷款金额存入账户,借款人有需要时再自行领取;也可以约定只要借款人仍居住在抵押房屋内,贷款人就必须按月/季度/年度固定给予支付;在贷款金额的计息上,为鼓励住房反向抵押贷款,可以约定在提前通知取款的前提下,贷款金额在个人账户中按照贷款利率(不是存款利率)进行计息,这样借款人可以取得的贷款金额就会比较多,鼓励其进行住房反向抵押贷款。

    

   参考文献:

   [1]Kutty, N. K. (1998) . The scope for poverty alleviation among elderly home-owners in the US through reverse mortgages [J]. Urban Studies, 35 (1) ,113-130.

   [2]Mayer, C. J. and Simons, K. V. (1994) . Reverse mortgages and the liquidity of housing wealth [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22(2), 235-255.

   [3]National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA), 2012, Annual HECM Production Chart, [EB/ol]. http://www.nrmlaonline.org/rms/statistics/default.aspx?article_id=601.

   [4]Wu, Jing, J. Gyourko, Y. Deng. (2010). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets [R]. NBER Working Paper NO. 16189.

   [5]封进,何立新.中国养老保险制度改革的政策选择——老龄化、城市化、全球化的视角[J].社会保障研究,2012,(3).

   [6]黄民安.住房反抵押市场发展的国际经验[J],保险与风险管理研究动态,2011,(3).

   [7]郑秉文.中国养老金发展报告2011[M].北京:经济管理出版社,2011

   来源:《上海城市管理》


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