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饶永辉 刘卫东:农村集体建设用地流转制度管理改革分析

更新时间:2013-09-23 00:21:30
作者: 饶永辉   刘卫东  

  

  一、引言

  

  自20世纪90年代末以来,全国尤其是沿海发达地区的城市化进程明显加快,成为经济高速增长的驱动力,其中地方政府发挥了主导作用,土地扮演了举足轻重的角色。政府通过垄断土地一级市场,限制集体建设用地市场化,低价征收农民土地后,以市场交易价格出让土地,获得了巨额的土地收益。土地出让金成为了地方政府财政预算外收入的最主要来源。许多城市土地出让收入及相关的房地产收入已经占到了其地方财政总收入的40%以上,有些地区甚至高达60%~70%。此外,土地交易采用招标、拍卖、挂牌出让的形式也从根本上刺激了政府更多地出让土地,为城市扩张和基础设施建设提供资金来源。

  农村集体建设用地流转是从过去政府“以地生财”向提高农民财产性收入的根本性转变。农村集体建设用地流转,减少了土地征收对于农民土地财产权益的侵害,把城市化带来的土地级差地租归还给农民,可以缓解目前土地征收过程中产生的农民和政府的对立性紧张关系。减少土地征收,也可以抑制城市蔓延,提高城市土地的集约利用水平,提高城市基础设施使用效率和减少城市基础设施投资需求。农村集体建设用地流转,毫无疑问,将直接减少土地征收数量,减少政府的土地出让收入。这就要求政府要转变城市土地经营的思维,从依赖土地出让收入转变为提高城市管理和服务水平,通过提高城市土地质量和改善人居环境,来提高城市的综合竞争力,加快城市土地资产的保值和升值。通过实现城市的产业结构升级以及土地的合理配置,最终增加城市的土地收益。农村集体建设用地流转,减少政府土地出让收益来源,并不意味着政府不能“以地生财”。 实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”,但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。从某种程度而言,物业税本质并不是为打压房价而设计,而是旨在为地方政府提供稳定税源,改善区域内的公共服务,促使地方政府从“土地财政” 向“公共财政”转型。

  

  二、管理改革的前提:保证集体建设用地来源的合法性

  

  农村集体建设用地流转是集体建设用地市场化和土地所有权在经济上得以实现的过程。由于土地非农开发收益远高于农业用地收益,因此必须严格控制农地转用,落实严格保护耕地和严格集约利用土地的政策。农村集体建设用地流转,应充分发挥土地利用规划的作用,使之成为土地用途管制的前提和依据。凡是土地利用规划上没有确定为建设用地的,就不能使之成为集体建设用地流转。土地利用规划必须按照生产布局的要求来配置土地资源,规划确定的土地用途不可能按照各个土地所有者的要求来平均分布,其受到自然、经济、社会环境和区位条件的制约。划分为基本农田的地区,其单位面积土地利用的经济产出低,划分为城镇用地的,其单位面积土地利用的经济产出高。即使同为城镇用地,商业用地的土地资产价格也高于工业用地。土地利用总体规划对于同一个区域中的土地确定为不同的用途,实际上是赋予了不同的开发权利。为了维护社会公平,必须要建立起不同土地用途之间的利益均衡机制。对于土地利用收益高的土地非农开发,应该适当征收土地增值税,使因土地规划而形成的土地级差收益归公。例如,英国规定所有土地的开发权都属于政府所有,土地开发都必须经过政府许可,要缴纳土地增值税,实际上是落实“涨价归公”。相反,对于土地规划规定只能作为基本农田保护的地方,实际上是通过土地利用规划剥夺了其土地开发权,政府应该给予合理的经济补偿,即购买土地开发权。至于土地规划公布实施以后,有的土地使用者要求要改变土地用途,或者提高土地开发强度,实际上是对于土地开发权的再分配,政府在维护土地利用权威性的同时,应该容许不同土地使用者之间进行土地开发权交易。土地用途由农用地转变为工业、商业或住宅用地的,或者要求提高土地开发强度(建筑容积率)的,在不影响区域生态环境质量的前提下可以容许其购买土地开发权;相反,愿意保持农业用途和生态用地的,或者要求降低土地开发强度(建筑容积率)的,或放弃土地开发权的,应该从周围地块开发权增加而获得的级差地租中给予补偿。

  农村集体建设用地流转应符合土地利用总体规划,只有符合规划的集体建设用地流转才能视为合法。土地利用规划的实施,必须兼顾土地所有者的合法土地财产权益,建立起不同的土地用途之间的土地开发权的经济补偿机制,使土地开发在促进工业化和城市化健康发展的同时,能够兼顾社会公平,促进和谐社会的建设。只有实现每个农民拥有平等的土地利用开发权利,或者在实际获得的土地利用开发权利不一致时能够获得经济补偿,农民才不会违背土地利用规划使用土地,土地利用的违法现象也必然减少。

  

  三、管理改革的重点:维护农民的长远利益

  

  农村集体建设用地流转必须以提高农民的收入和生存发展能力为前提。以浙江省宁波市为例,其农民就业非农化程度较高,土地已经从以农民生存发展需要的农业生产资料功能为主转变为以农民的社会保障功能和土地资本功能为主。上述情况的出现,并非是指其在宁波农业地位的下降,而是由于目前当地农业经济收入占农民经济收入的比例已经下降到一个较低水平,农业也主要依靠外来人口和边际劳动力支撑,宁波农业发展对于宁波农民的重要性程度降低。宁波工业化和城市化程度高,基础设施配套条件好,特别是改革开放30年来在市场经济条件下培育了许多创新机制,使之能够成为企业家的摇篮,形成了中国社会经济发展最需要和最难得的资源。如果让宁波能够拥有更加多的建设用地,宁波就可以兴起更加多的、具有市场活力的企业,将可以吸引更加多的外来人口在此就业,也就能够为全中国的农业剩余劳动力的转移和农业生产率的提高作出贡献。因此,农村集体建设用地流转是为了扩大城镇化和工业化需要的建设用地供给,为企业家提供发挥才能的空间。农村集体建设用地流转,不仅是为了增加经济收入,而是为了吸引更加多的资金,加快产业经济结构升级和经济增长方式转变,使经济发展更快更好,农民对于农业的依存程度更小,农业不再成为农民的生存负担,而是成为享受自然和生态文明的源泉。

  在倡导农村集体建设用地流转的同时,应严防外来剩余资本通过招商引资进入,并凭借资本优势直接占有乡土社会资源,从根本上挤占本土农民的发展空间。农村集体建设用地流转应成为外来投资促进本土开发,增加农村居民财产性收入的催化剂,而非成为农民获取土地收益的绊脚石。农村集体建设用地流转必须保证土地流转收益能够长久维持,为农民的生存和发展提供可靠保证,这就要求农村集体建设用地直接入市时不能投机,而必须采取非常稳妥的策略,即农民建设用地应以作价入股的方式从事基本建设,以租赁的方式与工商企业结合。由于基本建设可以长期获取收益,土地投入的风险较小。无论是建车站、码头还是建水厂或电厂,农民土地作价入股后都可以占有相当比例的收益,它不仅降低了基本建设用地的成本,并且开辟了农民收入的来源。但是,针对工商企业,农民绝不可出让土地,更不能把土地作价入股,由于农民本身的局限性,很难在土地出让后获取长远利益。目前我国很多工商企业的平均生命周期不到三年,因此农民把土地卖给工商企业也就存在风险,如果企业破产,农民不仅得不到分红,并且有可能损失赖以为生的土地资源。在当前我国农村社会治理结构还不尽完善,腐败现象并不鲜见的情况下,农村集体建设用地流转应警惕上述现象的发生。农村集体建设用地流转决不应成为金融资本对于农民剥夺的最后方式。

  此外,农村集体建设用地流转还承担着为农村基础设施筹集资金的任务。农村集体建设用地的有偿使用可以为实行无偿划拨的农村公共设施用地及公益性用地提供保障。只有农村集体建设用地流转能够获得足够的经济收益,农村才有可能投入足够的建设用地用于公共设施建设和公益性事业发展。因此,农村集体建设用地流转要处理好农村集体建设用地有偿使用与农村公共设施建设和公益性事业发展的关系。

  

  四、管理改革的措施:建立完善的市场化服务体系

  

  农村集体建设用地流转应建立完善的市场服务体系,应结合农村集体建设用地流转的现实需要,对于已经建立的土地交易有形市场进行扩容和完善,尽快把农村集体建设用地流转纳入土地交易有形市场的服务范围,健全交易规则,提供相关服务,形成农村集体建设用地土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。农村集体建设用地流转,要实行交易许可制度和交易预报制度,对于农村集体建设用地的入市条件进行必要的审查,未获得农村集体经济组织三分之二以上农户同意,不符合农村集体建设用地流转条件的农村集体建设用地不得入市交易。

  土地交易市场要将农村集体建设用地入市交易的全程公开、透明深入贯彻到实际工作,着重把公开办事程序、公开业务规则、公开交易信息作为实现阳光操作和市场平等竞争的基础。要通过公告栏、告知单、互联网,以及公布交易活动即时信息、设立咨询投诉电话等多种形式,把地块信息、操作流程、进度安排、参与方式、注意事项、咨询答疑等内容充分、及时地予以披露,确保交易当事人对土地交易中的每个步骤、环节以及流程都能清晰地了解和掌握。此外,还应加大土地市场信息披露力度,各地农村集体建设用地流转计划、土地公开交易信息、土地公开交易结果等,必须及时和准确地向社会公布。要加强对土地市场的动态监测,及时了解市场、分析市场,研究完善调控土地市场的政策措施,科学地进行土地价格管理,有效地防止集体土地资产的流失。要加强对有形市场的监督管理,对不按规定进入有形市场交易或不按规则进行交易的行为适时进行纠正,对拒不改正者,不予办理土地变更登记手续,并按违法用地查处。对政府部门或土地交易机构人员在办理土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄漏机密、玩忽职守的,按情况给予纪律处分,对构成犯罪的,交由司法机关处理。建立农村集体建设用地流转完善的土地市场服务体系,可以创造公平竞争的市场环境,避免人为地抬高公开交易竞争门槛,提高土地交易的成功率,也可以降低农村集体建设用地交易成本,通过公平、公开的市场竞争,获得满意的土地成交价格,能够使农民的土地财产权益得到充分和有效地维护。

  

  五、结束语

  

  综上所述,农村集体建设用地流转是政府从土地财政向公共财政转变的根本途径,必须依照土地总体规划的要求保证农村集体建设用地的合法性,通过经济增长方式的转变来维护农民的长远利益,并结合农村集体建设用地流转的现实需求,建立土地交易许可制度和交易预报制度,保证土地市场交易的公正、公开、透明,形成完善的市场化服务体系。

本文责编:frank
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