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周其仁:超强的土地需要

——城乡中国系列评论(59)

更新时间:2013-07-25 20:11:43
作者: 周其仁  

  

  上几期,我们概述农村宅基地的产权特征。那本是盖农宅非用不可的土地,在1961年被宣布归集体所有,从此也服从按成员权分配的集体逻辑。不过它与农地尚有些许不同:一旦分给农户,基本长久使用,不因社区人口变动而调整;加盖其上的农宅是私有物业,允许租赁和买卖;在“地随房走”的情况下,宅基地在事实上可转让。

  舞台铺设妥当,但等大戏开演。不过,还需要一个实际力量的推动,宅基地才领跑于农地转让,成为特定产权制度下工业化、城市化加速的一台重头戏。此推动力,不是来自任何论者和批评者的个人好恶,而是城乡不同土地资源的相对价格,在工业化、城市化大潮中悄悄发生的大变化。

  让我引两组数据吧。先看流动人口,其统计定义是在非户籍所在地生活了6个月以上的人口。2011年我国流动人口总数达2.3亿,其中78.8%在东部地区,80%在大中城市,44%在省会城市、计划单列城市和直辖市。从2000年到2010年,北京总人口增长了41%,上海增长了37.5%,天津增长了29.3%。同期全国城镇人口增长了多少呢?平均只有5.8%。

  再看经济增量。从1990年到2000年,我国按1990年不变价计算的GDP增加了3.9万亿,其中87.5%来自二、三产业。从2000年到2010年,按2000年不变价计算的新增GDP 21.5万亿,其中94%来自二、三产业。从1990年到2010年一起算,总共新增GDP 30.4万亿,其中91.6%来自二、三产业。

  把以上人的活动和经济活动,投影到土地上,会有什么结果?结果就是不同用途、处于不同位置的土地,相对价格发生急剧的变动。想想看啊,很多原本生于外地的人口要流向某个空间位置,对该位置的土地需求挡也挡不住地要旺起来的。横竖你要来,他也要来,大家都要来,于是争房争地,一位难求,房租、房价、地价当然在竞争中被抬升。

  产业活动一样,也是要占土地的。二、三产业的增量占GDP增量的90%以上,是什么概念?就是国民经济越来越靠二、三产业推动,结果就把二、三产业用地的需求大幅度拉了上来。农业当然也要占很多土地,无奈农业在经济增量中的份额走低,所以就算占地面积不少,但对农地的需求却不升反降。相对需求的变化,出现了不同土地相对稀缺性的变化:二、三产业占用的建设用地,稀缺程度上升,农地的稀缺性,相对下降。

  如果有一个大体完备的土地市场,那么以上需求变化、相对稀缺性的变化,会直截了当地反映到不同用途、不同位置土地的市价上。有一点很重要,相对价格的变动,既反映需求,又约束需求——由于大家都想要的土地价格上升,对土地需求的量就受到抑制。当然,还有一个效应,土地价格上升了,一般也刺激土地供应量的增加。

  问题是在我们这样一个转型经济里,并没有一个现成的城乡统一的土地市场——它还有待在深化改革中慢慢发育哩!实际情况是,1987年在开放、外资进中国大潮的逼迫下,城市好歹还有一个“先国有化、再市场化”的制度空间,但凡土地明确为国有的,就可由城市政府拿出来公开拍卖或协议转让。在此范围内,土地的相对价格变化反映着需求的变化,同时也约束着对土地的需求。例如我们都见过,居民争购物业之处,房价拉着地价上涨。开发商再要多“拿地”,非付出高于昔日的代价不可。

  但是属于农村集体的土地,却囿于“社员自用”和“不得自由转让”的法律和习俗,基本被隔绝在土地市场之外。于是,人口大规模流动、国民经济结构变化对集体土地需求的变化,就无法通过相对价格的灵敏变动来得到表达。

  经验说,倘若“价格不管用”,经济变化的压力就可能寻找其他途径来“管用”。我的观察,农村集体土地,特别是可转为非农业用途的土地数量,就构成一个替代性的突破口。这是说,当价格不管用的时候,数量就管用——横竖价升刺激土地供应,而多从农村获得土地的量,等于也是对某些用途、某种位置的土地之升价,作出的合乎市场机理的反应。

  这中间当然有“扭曲”。关键的一点是,以价格反映需求变化,对商品数量的需求本身尚受价格的制约,倘若货币购买力不足,那么“需要”再强烈,也大不到哪里去。可是一旦价格不管用,人们对土地数量的“需要”就摆脱了以上限制,再也不受自己的收入、购买能力或融资能力的约束。简单推断,价格管用的需求量一般是小于价格不管用的“需要量”的。

  于是我们观察到,大规模人口流动、显著的国民经济结构变化,不但刺激起对居住、建设用地的强烈需求,而且还在中国条件下不断放大着此种需求,使之趋向于不受、少受土地相对价格约束的“需要”!这里,需求和需要,虽然仅一字之差,但约束条件天差地别,作为经济行为的后果就失之千里。

  要不,我们该如何解释似乎突然爆发出来的、象热病一样流行的“土地饥渴症”呢?君不见,一时间无论天南地北,“拿地”都是经济战争的最强动员令,也是条条、块块、企业和个人间竞争战无不胜的法宝。所有的成功,背后鲜少没有那么一块地;所有大案要案,也鲜少会缺少了那么一块地。是的,狄更斯的《双城记》,“最光明的时代”和“最黑暗的时代”,到了中国都是因为有了那块地。

  远远看去,那似乎永无穷尽的对土地的需要,并没有违背经济大势。以有限所见,人们的基本行为倾向,还是要改土地的低收益利用,为高收益利用。新闻报道里不少土地违规行为,差不多无一例外,都由转为较高效益的居住用地、建设用地而引,还没有一个是为了把土地利用收益由高转低而“犯了事”的。当年被毙了的江西副省长胡长清,为南昌一块土地改变用途私用公权,从经济效果看,那块地的利用价值也是增加了的,否则,“贿”从何出?

  但是细加观察,受“土地饥渴症”驱动占下的大片土地,虽然意图也是增值,但究竟能不能实现增值,却没有机制保障。那些“摊大饼”摊成人口密度低、生活极不便利的“新城”,那些个大而无当的工业开发区,那些个“电线杆比人多“的“鬼城”,以及那些个与高房价、高地价并行不悖的闲置土地,在生活中不也存在吗?那些土地,要论收益,怕是不如让老乡种庄稼。

  要阐释以上的合理与不合理,我的出发点是改了30年只改成一个半拉子土地市场。价格机制对土地配置不是完全不管用,但只管部分用。所以人口流动、经济结构变局等等,也只有部分反映到土地资源的相对需求、相对价格的变动上来,并以此配置着土地资源。还有部分呢?对不起了,那就是不受价格约束的“需要”主导了。那是一部超强的经济发动机,其强力程度会不会达到自我毁灭的程度,要由权力的强度及其所受的限制来决定了。

本文责编:jiangxl
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