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陈华彬:日本区分所有建筑物修复制度的考察分析与启示

更新时间:2013-07-11 21:26:47
作者: 陈华彬  

  

  【摘要】区分所有建筑物的修复是区分所有建筑物管理中的重大问题之一,是区分所有建筑物因地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落以及机动车的冲撞等偶发性灾害导致一部分灭失所实施的修复行为。我国《物权法》对此只有简略的规定,不足以应对实际的需要。当代建筑物区分所有权比较法中,日本法对此制度作了详实、完善的规定,其将区分所有建筑物一部分灭失界分为小规模一部分灭失和大规模一部分灭失,并据此规定了不同的修复程序、费用负担及权益调整的手段和方法。我国将来在修改《物权法))或制定民法典,抑或制定单行的建筑物区分所有权法时,应以日本法的这些经验作为立法论参考;同时在现阶段处理区分所有建筑物的修复实践中,可以日本法的经验作为解释论参考。

  【关键词】区分所有建筑物;修复程序;费用负担;权益调整

  

  区分所有建筑物的修复,又称区分所有建筑物的复旧,是指区分所有建筑物因地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落以及机动车的冲撞等偶发性灾害导致一部分灭失所实施的修复(或复旧)行为。[1]它是当代各国建筑物区分所有权法中普遍规定的一项制度,其中,尤以日本《建筑物区分所有权法》的规定最为详实、完善。

  日本的《建筑物区分所有权法》制定于1962年,1983年曾进行第一次修改,2002年又进行第二次修改。依该法规定,区分所有建筑物发生一部分灭失时,在业主不通过出让处分区分所有权和基地利用权时,其可以有两种选择:修复或重建。其中,该法第61条规定修复,第62条规定重建。[2]

  我国自上世纪90年代进行住房的商品化改革以来,商品房获得大量兴建。唯实际生活中,我国是一个地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸及其他灾害频发的国家,建筑物因此等灾害而一部分灭失时如何予以修复,现行法律的规定十分简略,为此乃有必要借鉴比较法的经验予以建构和完善。本文立足于对日本区分所有建筑物修复制度的分析、考量,期借他山之石,从解释论和立法论角度探讨如何完善我国《物权法》的相关规定。

  

  一 建筑物小规模一部分灭失的修复

  

  日本《建筑物区分所有权法》将相当于建筑物价格二分之一以下部分的灭失,称为小规模一部分灭失。其是以一部分灭失的时点为基准,灭失程度是灭失前整体建筑物价格的二分之一以下的情形。亦即,将一部分灭失前整体建筑物的价格与一部分灭失后整体建筑物的价格进行比较,后者是前者的二分之一以上的情形。例如,整体建筑物的价格灭失前是10亿元,在一部分灭失后,仍然还有超过5亿元的价格,这种情形就属于小规模一部分灭失。[3]此时对区分所有建筑物进行修复,因修复的对象系专有部分抑或共有部分而有不同的修复程序及费用负担等。

  (一)灭失的专有部分的修复

  1.业主可单独修复灭失的专有部分

  区分所有建筑物小规模一部分灭失时,灭失的建筑物部分中的专有部分的修复,依日本《建筑物区分所有权法》第61条第1项、第2项的规定,各业主可自己单独承担费用而予以修复。无论全体建筑物的灭失程度如何,以及灭失部分中专有部分所占的比率如何,均按照该规定处理。并且,即便是一个专有部分全部灭失,业主也可单独承担费用而进行修复。此种情形,对该专有部分享有所有权的人,其尽管仅是形式上享有区分所有权的人,但因其所享有的与该专有部分相伴随的共有部分份额并未消灭,所以其仍然被视为业主。[4]业主修复自己的专有部分时,于必要范围内可请求使用其他业主的专有部分(第6条第2项)。

  另外,业主单独修复自己的专有部分,即使业主大会就共有部分的修复或重建作出决议,修复专有部分的业主也不受其拘束。[5]业主大会的决议涉及专有部分的修复时,仅赞成该决议的业主就自己专有部分的修复受其拘束。[6]

  2.关于业主对灭失专有部分的置之不理

  若业主可以单独修复其灭失的专有部分却不为修复,而将该专有部分原封不动地置之不理时,其他业主可否请求其予以修复?事实上,就专有部分的修复本来仅该业主享有自决权,其他业主不得介人。但是,当该业主对灭失专有部分置之不理的行为被认为是违反业主的共同利益的,而修复该专有部分系保全全体区分所有建筑物而必须采取的措施时,应认可其他业主得请求该业主修复被其置之不理的专有部分(第6条第1项)。[7]

  3.其他问题

  应指出的是,小规模一部分灭失的情形,业主修复专有部分的目的在于使专有部分恢复到灭失前的状态,但无须与灭失前完全相同。不过,当今日本学者的通说认为,若业主对专有部分的修复有害于建筑物的保存或有其他违反共同利益(第6条第1项)的情形时,其他业主或管理人可以加以制止。[8]

  此外,业主修复自己的专有部分系其自身的权利,如若未有业主委托,他人则不得代替为之。但是,若专有部分的损坏程度已对建筑物本身的构造产生重大影响,业主不修复自己的专有部分也系违反全体业主的共同利益,此时为不损害全体业主的共同利益,其他业主可以代替修复该专有部分,由此产生的费用由该专有部分的业主承担。[9]

  (二)灭失的共有部分的修复

  1.基本概要

  日本《建筑物区分所有权法》规定,在区分所有建筑物灭失部分的价格比例在二分之一以下时,各业主单独修复共有部分也是可以的(第61条第1项),其修复费用由进行修复的业主向其他业主依共有部分的份额比例请求偿还(第61条第2项)。但考虑到各业主经济能力的差异,应承担修复共有部分费用的业主,就费用的支付可以请求法院给予一定的宽限期(第61条第13项)。[10]

  不过,在小规模一部分灭失的情形,共有部分的修复若允许各业主按照自己个别的判断进行,则会发生修复的方法、修复的程度不一致的问题,且修复费用的承担方式也会变得错综复杂。为避免此类问题,该法第61条第3项规定,此种情形,应由业主大会的决议来规定共有部分的修复计划。此修复计划原则上应以业主及表决权各过半数而决定。不过,管理规约若有另外的规定时,应从其规定(第61条第4项)。业主在着手修复工程前,若业主大会已作出修复或重建的决议,业主应受其拘束,不能个别、单独地实施修复工程(第61条第1项但书)。[11]

  值得注意的是,如前述,在建筑物一部分灭失的情形,应由业主及表决权的各过半数在业主大会上作出修复共有部分的决议。不过,所谓修复共有部分,是指将一部分灭失的共有部分恢复原状,所以当修复后的共有部分的构造、用途与原来的共有部分明显不同时,即不能认为是对共有部分的修复,而应视为对共有部分的变更。此时须由业主及表决权各占四分之三以上的多数决同意后为之(第17条)。另外,管理规约作出特别规定时,应依其规定(第61条第4项、第17条第1项但书)。换言之,此四分之三的多数决的业主的法定人数,可依管理规约减至过半数。应注意的是,若业主大会就修复灭失的共有部分作出决议,则修复共有部分就成为全体业主这一团体的任务并以团体的名义为之。此时修复的费用由全体业主负担(第19条)。业主负担的此项费用,不得请求法院给予相当的宽限期。[12]另外,与专有部分紧密相连的共有部分(如两个专有部分之间的隔墙),应允许业主于修复自己的专有部分时予以修复,而不受灭失的共有部分的修复决议的拘束。[13]

  2.召集业主大会后至业主大会作出决议前对共有部分的修复

  如前述,在着手修复工程前业主大会作出修复或重建决议时,业主应受其拘束,不能个别、单独地为修复工程。不过,日本学说认为,在召集业主大会后至业主大会作出决议前,若灭失的共有部分的修复对业主而言十分紧迫、必要,则应解释为允许其着手为修复工程,但此外的其他情形应解释为不得擅自修复共有部分。[14]

  3.业主着手为共有部分修复后业主大会决议的效力

  业主已经着手修复共有部分,但在修复工程完成前业主大会作出决议时,该业主是否还能按其原来的意旨完成共有部分的修复?对此,日本学者通说认为,除业主大会作出决议时修复工程已接近完成,或者修复工程依其性质不宜中断外,应作否定性解释。换言之,业主大会作出重建而非修复的决议时,应中止修复工程;业主大会作出修复决议时,应解释为业主应受该决议中规定的修复方法的拘束。[15]

  4.业主实施共有部分的修复工程后业主大会作出决议时的费用偿还请求

  当业主自行、个别地实施共有部分的修复工程后,抑或于修复工程结束后,业主大会就修复或重建作出了决议,该业主是否还能请求其他业主偿还费用?对此,当今日本学者的通说认为,已经实施的修复共有部分的工程若效果上违反过半数或五分之四以上业主的意思,则其可能为无用的工程,但实施修复共有部分的工程的业主仍可依《建筑物区分所有权法》第61条第2项的规定,请求其他业主偿还费用。[16]

  

  二 建筑物大规模一部分灭失的修复

  

  日本《建筑物区分所有权法》将区分所有建筑物一部分灭失后剩余部分的价格与毁损前价格的比率小于二分之一的情形,称为大规模一部分灭失。例如,建筑物的价格灭失前是10亿元,灭失后变成不足5亿元,这种情形就属于大规模一部分灭失。灭失部分中的专有部分与共有部分的比率并非是界定是否构成大规模一部分灭失应予考虑的内容。在大规模一部分灭失的情形,该建筑物实际上处于需要修复或重建的状态。对业主而言,此时需要迅速作出是修复还是重建,抑或还是维持大规模一部分灭失的状态的抉择。[17]

  在大规模一部分灭失的情形下,若业主选择对建筑物予以修复,则其专有部分的修复乃与小规模一部分灭失情形对于专有部分的修复相同,业主可以自己的费用单独为之。[18]但是,关于业主对共有部分的修复,该法则作了特别规定。

  (一)须依特别多数决而决定是否对共有部分予以修复

  1.基本概要

  对于大规模一部分灭失的情形,日本《建筑物区分所有权法》并未规定业主大会作出修复决议前业主可自行修复共有部分。由此,日本学者通说认为,在大规模一部分灭失情形,无论有无修复决议,业主均不得自行修复共有部分。[19]换言之,共有部分的修复须经由业主大会而由业主及表决权各占四分之三以上的同意后为之(第61条第5项)。之所以需要业主及表决权各占四分之三以上的同意,是因为该法的立法旨趣与其说是考虑修复的费用负担,毋宁说是更加考虑到希望解除区分所有关系的人的利益。也就是说,希望解除区分所有关系的业主,可以通过行使买取请求权而个别、单独地从原来的区分所有权关系中脱离。[20]

  值得指出的是,因大规模一部分灭失对共有部分的修复所需要的费用比小规模灭失对共有部分的修复所需要的费用高,因此该费用负担对各业主将产生重大影响。由此,日本学说认为,业主及表决权各占四分之三以上同意的特别决议的门槛尤其不得以业主之间订立的管理规约予以降低,[21]以免侵害少数反对者的权益;但是,若业主愿意缓和团体决议的拘束力而以管理规约提高议决的门槛(如将四分之三提高至五分之四),从而进一步使议决要件严格化的,则应解释为允许。[22]

  此外,既然大规模一部分灭失情形共有部分的修复体现和反映了业主及表决权各占四分之三以上的多数意思,所以日本学说认为,修复的内容除将共有部分恢复到从前的状态外,变更共有部分的构造或用途也是可以的。[23]

  2.修复工程的实施与费用负担

  修复共有部分的工程所需要的费用,依日本《建筑物区分所有权法》第19条的规定,由行使买取请求权以外的业主承担。赞成修复共有部分决议以外的业主,尽管行使买取请求权但却不脱离区分所有关系时,须受修复决议的拘束,因为其此时参加到业主团体修复共有部分的活动中,所以须负担有关费用。至于赞成修复决议以外的业主就所负担的费用的支付是否可以请求法院给予宽限期,该法并无明文规定。不过,若考量共有部分的修复的团体性质,则应作否定解释。[24]

  3.业主大会未作出修复共有部分决议时业主可否个别、单独地修复共有部分

  业主大会未作出修复决议时,业主个别、单独地修复共有部分所支出的费用,其他业主是否应分担?对此,依日本《建筑物区分所有权法》第61条第5项的文意应作否定解释。但日本学说认为,因建筑物大规模一部分灭失情形对专有部分的修复各业主可自由为之,而且还可能存在自己的专有部分没有遭受任何损坏的业主,所以不能阻止这些业主为了修复与利用自己的专有部分而根据其自身判断对共有部分进行修复。业主在修复自己的专有部分时,(点击此处阅读下一页)

本文责编:frank
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文章来源:《环球法律评论》2013年第2期
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