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张梁:农村土地"外部承包"法律风险初探

更新时间:2012-04-19 10:50:03
作者: 张梁  

  但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实,不得作为确定土地承包经营权的依据。”该解释表明,承包一方只有依法登记,才享有物权性质的土地承包使用权,其他未依法登记的仅为债权性的土地承包使用权。

  现实中,农村土地重复发包的情形较为常见,多数发生在“外部承包”中。“外部承包者”在签订承包合同后,如果未进行登记,取得土地承包证或者林权证,就只能得到债权保护,无法有效应对发包方重复发包行为,若遭受侵害只能对合同相对人即发包方主张违约责任。另外,根据《农村土地承包法》,以其他方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转,据此,“外部承包”未依法登记流转无效。司法解释也规定:“承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书,即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权,发包方请求确认该流转无效的,应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外”。

  

  三、“外部承包”法律风险之防范

  

  “我国正处于农地保障功能向资本功能转变的关键时期”[11],农村土地流转和“外部承包”越来越普遍,城乡统筹改革,也促使越来越多的社会资本参与农村土地承包经营。地方政府为了加快土地流转,也制定了许多政策。然而,由于农村土地法律制度并未发生根本改变,土地政策常存在模糊不清及和法律“打架”等情形,这可能对农村土地“外部承包者”造成巨大的风险。加快农村土地流转是大势所趋,法官和法院固然会依据《合同法》保护“外部承包者”的利益,但也肩负着维护农村社会稳定的政治使命,常会选择依据国家政策及《物权法》、《农村土地承包法》等法律“平衡”农民与“外部承包者”的土地利益,事实上,这也增加了巨大的不确定性。在此背景下,“外部承包者”严格遵守现行法律尤为重要。

  农村土地“外部承包”程序非常关键,常常成为农民质疑的焦点。发包方和“外部承包者”不注重程序,农民自身也对程序缺乏认识,甚至国家更在追求土地流转与土地流转违法违规的现实困境中矛盾纠结。整个社会对于程序的漠视在很大程度上造成土地流转秩序的混乱,很多土地承包纠纷由此引发。各方对农村土地“外部承包”程序的不重视,最后损害的往往不仅是文化水平不高,法律意识不强的农民的利益,“外部承包者”的利益也同时难以保障。

  农村土地承包法定程序往往是防止农民利益受损的关键屏障,更是我国土地制度及农村土地法律制度的精髓和要义所在:国家希望土地能够顺畅流转,同时凭借严格的程序保护农民利益,使得农村既要发展又要稳定。同时,农村土地承包法定程序更成为保障“外部承包者”土地承包利益的“防火墙”。因此,掌握法律规定,严格遵守农村土地“外部承包”程序,对于防范农村土地承包经营中的法律风险至关重要。然而,依靠承包者自身有限的法律知识,不仅不能掌握“外部承包”法律规则和法律程序,更不可能精通到足以防范法律风险,而法律专业人士则可在承包者参与“外部承包”的不同阶段提供专业的法律意见,为其合法有效地实施承包经营提供有力保障。

   首先,“外部承包者”在承包农村土地前应当委托法律专业人士进行调查,确定将要承包土地的性质、范围;明确将要承包土地的权属,搞清楚是否已发包给农户,避免侵权;查询土地利用总体规划及城乡规划,以确定投资项目是否符合土地用途管制的要求。

  其次,“外部承包者”应在法律专业人士的协助下签订承包合同,避免口头协议或者约定不清的承包协议。对于可能被征用、拆迁的土地,应当在合同中明确征用补偿的分配原则,但不得违反法律法规禁止性规定。签订合同前按照法律规定履行土地流转决策程序,参与村民会议或村民代表会议,并取得签约主体资格的村民会议决议或者村民授权证明材料。取得乡(镇)政府及县级农业主管部门批准的证明材料。

  第三,土地承包合同签订后,应尽快将土地承包合同向政府有关部门备案,对合同签订的真实性、合法性进行鉴证或者公证,尽快持土地承包合同向政府有关部门办理土地流转变更登记,取得土地承包经营权证或林权证等。

  最后,“外部承包者”应当按照合同约定及时全面履行义务,不拖欠承包费,擅自改变土地用途等,处理好与农村集体经济组织和农户的关系,不侵犯集体或他人的权益。

  

  四、结语

  

  农村土地“外部承包”,亟需改革完善农村土地制度,建立健全规范的“外部承包”法律制度。目前,农村土地“外部承包”不只面临法律风险,还面临着法律之外这样那样的尴尬。在城市化的大潮中,由于农村集体土地流转普遍不规范,以及村民对利益的追求,即使“外部承包”事实上具有改变农村落后面貌,促进农民收入增长的潜在良善结果,也依然难以摆脱与农村集体成员千丝万缕的纷争纠葛。农村集体土地“外部承包者”,只有重视法律,学习和遵守法律,按照法律规定承包经营农村土地,才有可能最大程度的避免风险,创造良好的收益,既不“得罪”农民群体,同时很好的维护自身利益,让参与农村改革的人们都受惠获利,使我国的农村更加繁荣富裕。

  

  参考文献:

  [1]李正辉.农村集体经济组织成员资格确定中的若干问题探析[OL].(2006-04-26),http:/www:cqcourt.gov.cn

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  [6]王利明.农村土地承包经营权的若干问题探讨[J].中国人民大学学报,2001(6):80

  [7]徐骏.利益博弈与制度异化:征地现状之实证研究[J].前沿,2009(9):86

  [8]罗殿龙.妥善处理林地纠纷,服务林权制度改革---广西高院关于农村集体林地纠纷法律适用问题的调研报告[N].人民法院报, 2011年2月17日,第八版

  [9]丁关良.土地承包经营权若干问题的法律思考——以《农村土地承包法》为主要分析依据[J].浙江大学学报:人文社会科学版,2004(3):27

  [10]王利明.农村土地承包经营权的若干问题探讨[J].中国人民大学学报,2001(6):82

  [11]曾永昌.城乡统筹改革试验的土地制度选择——中国特色集体土地市场的理论和实践初探[OL].(2007-11-19),光明网-光明观察,http://guancha.gmw.cn/content/2007-11/19/content_699202_3.htm


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文章来源:三农中国
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