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赵燕菁:在十字路口的房地产

更新时间:2022-05-18 23:48:30
作者: 赵燕菁 (进入专栏)  
要让房地产尽快从供大于求恢复到供不应求。中央政府的专项债与其投在没用的基础设施上,不如购进地方政府的土地,只要能尽快恢复住房市场流动性,这些投资立刻就可以成为高价值资产。

   5)所有直接或间接带来商品房供给大幅增加的项目,凡是依靠增加容积率融资的城中村改造、城市更新、工业/商业/办公/酒店转居住以及大规模棚户区改造,都必须立刻叫停。城市更新必须依靠自主融资而不能依靠卖地。

   6)进入市场的土地和存量房出清后,依然要维持“饥饿销售”,要让新增供地和人口增长曲线尽快拟合。要将二手房市场交易价格的管理放在首位,要将确保存量住房和土地的流动性,作为商品房市场管理的首要目标。

   五、治本之策

   商品房供地的收缩,势必导致固投下降、居民居住成本上升。这一缺口要由大规模的保障房建设来担当。危机之下,保障房建设的规模要尽可能大、尽可能快。如果一年新建5000万套,一套50平方米,平均造价5000元/平方米(含基准地价),拉动固投就是12.5万亿。由于有稳定的租金,这部分投资的质量要远好于边际收益递减的“铁公基”和“新基建”。2020年中国住房商品住宅销售虽然只有1356万套左右,但一亿户城市新居民的积累在那里,在缺少项目的下滑阶段,政策的选择无外乎是8年实现全保障,还是2年实现全保障的问题。

   不仅是投资,由此带来家电、家具和装修的巨大消费,足以弥补商品房下降的需求缺口。如果中国的一半家庭能达到发达国家家庭的财富水平,那么无需任何战争,巨大消费市场规模本身就会压倒所有竞争者,包括美国。通过保障房建设,直接拉动居民消费,为市场快速注入新的动能。所谓“房住不炒”并不是要砍掉“炒”这个长腿,而是加长“住”这个短腿。没有保障房这条腿,即使房地产市场恢复到以前水平,依然做不到“平稳健康可持续”。要想可持续,就要区分两个市场。

   新加坡“少量高价商品房+大量低价组屋”住房结构,证明只有“商品房”和“保障房”两条腿交替并行,分别承担“炒”和“住”两个职能,才有可能有针对性制定政策(保障控制价格,商品控制规模),才有可能实现“平稳健康可持续”的房地产市场。世界城市发展经验表明,高房价的城市有利于产业的初创和研发这样资本密集额阶段,但不利于运营和制造这样劳动密集阶段;低房价的城市则有利于制造和运营这样的劳动密集环节,但其创新、创业等需要资本密集的环节却能力差,只有住房双轨制的城市(新加坡“商品房+组屋”和深圳“商品房+城中村”),才能同时满足资本和劳动矛盾的需求。

   “双轨制”这样“既要”“又要”的策略说起来容易做起来难。和所有双轨制一样,其住房双轨制最大的难点就在于商品和保障两个市场难以区隔。由于商品房很难证券化并交易,投资商品房必须购买实物住房。这就是使得两个价格差别巨大的市场不可避免地会出现套利。1998年住房制度改革一开始提出的,就是“以经济适用房为主,以商品房为辅”双轨。最后之所以发展到“只炒不住”一轨,就是因为商品房市场和经济适用房价格拉开后,出现巨大的套利活动。

   第二个问题就是巨大的融资。住房及其相关的公共服务(学校、医院、市政)是非常重的资产。商品房市场通过卖地、买房,为这些公共服务完成融资。一旦不能大规模压缩商品房供给,卖地收入自然减少,保障房投资也就成为无源之水。任何城市的预算内收入,都不可能用来支持全面的福利住房。这就必须另辟卖地之外的融资渠道。新加坡的公积金的制度将稳定的就业作为现金流,解决了组屋公积金问题。但也使得新加坡组屋很难成为高流动性的家庭资产。新加坡家庭很难通过不动产分享社会财富的增长。

   真正解决这个问题的是中国“1998年房改”。这是中国一次被严重低估的伟大创新。现在很多人把“房改”简单视作“公改私”,而忽略了前三十年的保障房制度。中国房改不是“把一个错误的制度改为正确的制度”,而是“完成了一个未完成的制度”。没有以前的公房,根本“无房可改”。中国的双轨制不是并行的关系,而是前后相继的关系——“保障”进,“市场”出。这是和新加坡最大的不同,事实证明中国的房改比新加坡效率更高。“98房改”打开了地方政府直接融资的大门,创造了中国第一代中产阶级。这一批中产阶级家庭财富的快速增长,支撑了中国作为美国之外最大的单一国内市场,为中国参与全球竞争提供了最大筹码。中国只要重复“房改”,就可以将所有城市人口变为拥有商品住房资产的有产阶级。

   “98房改”成功解决“套利”和“融资”两大难题的诀窍,简单讲,就是“先租后售”——低工资相当于向单位租房,1998年房改用工龄租金抵扣,每个家庭一次性买断租金相当于“尾付”。如果新的保障房借助这一路径,通过限定资格(无房、有稳定就业)、限定价格(以成本为基准)、限定标准(每套面积)加上较长的解禁期,就能实现政策性住房与商品房市场的有效区隔。而稳定租金和到期可以进入商品房市场,使保障房自身就可以成为合格融资的抵押,从而彻底解决保障房融资难题。房改后的保障房如同解禁的期权,会通过房价上升分享城市公共服务提升的溢价,所有家庭就可能以极快的速度致富。

   六、结语

   好的政策不是没有瑕疵的政策,而是能够平衡短期危机与长期利益的政策,是能够识别出战略优先的政策。当前中国经济必须先止血,再开刀。没有主要资本市场房地产的恢复,经济就不会恢复心跳,其他手术再成功,也改变不了经济衰退的大局,经济危机就会演变为社会动荡。值此“危急存亡之秋”,我们必须能快速识别出真正的问题,否则乱打方向盘、刹车油门并用,只会招致更大危险。

  


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