近期，有关房产税的话题迅速升温，成为全社会高度关注和激烈争论的焦点。在此，对房产税谈几点看法。

为什么要征房产税

1994年7月18日国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出稳步出售公有住房，拉开了住房体制改革的序幕。

1998年7月3日，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。由此推动住房体制深刻变革，房地产及相关产业加快发展，成为推动经济发展的支柱性产业和政府收入的重要来源（“土地财政”），房产也逐步发展成为居民家庭最重要的资产，住房品质和住房价格也不断提升。这又推动住房的社会价值（显示身价与生活品质）和投资价值日益显现，很多人购买房产，不是用来居住的，也不是用来出租的，而是用于保值增值的，一些人更多地依靠房产升值而非劳动所得增加收入。进而在推动人均住房面积快速扩大甚至超越人均40平米的国际警戒线、住房空置率大幅提升的同时，推动房地产价格以及房价收入比、租售比等快速攀升，房产价值大规模扩张，吸引大量货币和银行信贷投入，加大社会贫富差距和生活压力以及社会腐败问题。年轻一代不靠父母支持，单纯依靠自身努力要购得一套基本的住房越来越困难，进而越来越影响到结婚生子和人口发展，对经济社会长期发展构成越来越明显的影响。

从2005年开始，要不要开征房产税甚至遗产税，就已经成为一个得到社会关注和引发争论的问题。但由于种种原因，特别是未得到各级地方政府的积极支持，房产税迟迟难以出台，甚至2011年国家部署上海、重庆开展房产税试点，也未取得预期效果。地方政府更担心房产税会影响房地产及经济发展，更愿意扩大住房供给以及通过限购限价限售等抑制房价过快上涨，但在中国人均可利用土地极其紧张的情况下，如果不采取有力措施抑制住房不合理需求，特别是如果形成房价只升不跌，住房空置也能靠升值赚钱的普遍预期，就会吸引全社会的资金甚至国际资本大量投入，根本无法通过扩大供给满足需求抑制房价上涨，而且行政手段难免产生政策漏洞、房价扭曲和社会腐败，结果就会使房地产脱离实际虚妄发展，短时间可能推动经济社会高速发展，但最终会彻底绑架经济金融乃至社会人口，一旦房地产出现重大震荡，就可能给经济金融乃至社会稳定带来巨大冲击和威胁。这种风险越积累越严峻，必须按照“房住不炒”、“共同富裕”的要求，尽快推出房产税乃至遗产税等，从抑制不合理住房需求方面下功夫，抑制住房过多占用和大量空置，促进房地产和经济社会高质量健康发展。

所以，房产税必须加快推出。

房产税相关的具体问题

1、房产税与非永久产权房的关系。不少人认为，中国土地使用权都是有期限的，而非永久性的，因此，房产也没有永久产权，征收房产税是不合理的。这种说法是不成立的。首先，税收主要是通过财富重新分配调节社会不合理收益的，既然房产已成为居民家庭最重要的资产，房产升值收入已成为影响社会收入分配的重要因素，政府通过房产税予以适当调节理所应当。而且，房产税主要依据房产交易价值计征，房产产权期限长短也必然会反映到其价格上，所以，房产税的征收实际上会考虑产权期限的影响。

2、房产税只能按人均面积征收，而不能按一户家庭第几套住房征收。以往住房限购，更多地按照一户家庭第几套住房进行限制，甚至在房产税设计上，也从第二套住房开始，但由于一户家庭可能从一人到数人，一套住房也可以从十几平米到几百平米甚至上千平米不等，按“户”按“套”根本不合理，甚至催生出假离婚之类的荒谬问题。所以，房产税只能按人均面积计征。

当然，这需要实现住房实名制，并努力实现住房信息全国联网，核实住房所属家庭的实际人口。

3、房产税的征收应坚持稳中求进，先宽后紧、易于执行。

一是房产税可按照购置成本（体现最近一次交易的实际价格）与评估价值孰低原则征收，避免因估价不准引发争议。因为，如果一套住房购买后一直用于居住没有出售或出租，那么它对所有者而言，就只有使用价值，不能实现价值的变化（只有实际出售出租了，才能实现房产价值的变化），当然，房产使用过程中会有折旧，一段时间过后其价值可能有所下降，所以，为充分保护购房者的利益，按照其最新购置成本与评估价值孰低原则计征房产税是合理的。至于出租房，尽管其租金水平会体现房产的价值，理应按照评估价值计征房产税，但为统一和简便操作，也为支持和鼓励房屋出租，解决一些人的住房困难，仍可按前述原则执行。

二是房产税负可先期优惠，逐步加强，最后实现合理水平。起征初期可先设立较为宽松的免税区，如人均建筑面积40平米或50平米以内的予以免税（零税率），超过部分实施超额累进税率，分段计征，税率可先期设定为0.2%-2.0%。在房产税计征基础完善后，可根据实际情况灵活调节免税区范围以及分段税率的适用水平，逐步加强房产税调节力度，避免起征时力度过大对住房价格乃至经济社会产生太大冲击。

4、房产税推出后还要推进配套改革。应相应降低房产交易的相关税费，减少政府限购限价限售等行政干预，鼓励房产交易和产权流通，减少房产闲置浪费。应弱化住房产权与户籍、学区的关联，推进遗产税、资本利得税以及慈善优惠税等制度建设，鼓励勤劳创新致富，控制食利者阶层过度发展，反对奢靡风气与铺张浪费，防止社会阶层固化，促进社会公平正义，促进人的全面发展，扎实推动共同富裕。

总之，应按照“共同富裕”的要求，坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥推进房产税立法与改革，同步创新性做好试点落地工作，争取早日推广实施。

王永利，中国银行原副行长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员