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李铁:从城镇化的视角来重新认识房地产

——李铁理事长在2018中国建设行业年度峰会上的演讲

更新时间:2018-07-19 21:41:25
作者: 李铁  

   因此,我们看到中国关于房地产政策存在着两种倾向,一线住房问题,大家关注的是房价。因为我们所有的媒体都集中在一线城市,特别是首都,所以大家把炮火都对准了房价,而忽视了满足中低收入人口住房供给严重不足问题。在三四线城市的供给过剩形成的债务问题,又被许多经济学家放大到全国,又导致另一个政策过度的紧张,就是限制房地产发展,防止泡沫发生。这两种倾向直接影响到我们现在整个房地产的调控政策,这就是我们面临的现实。

   总结一下,我们的房地产发展还有巨大的空间,支撑这种巨大的空间的是人口,城市的存量常驻外来人口,未来预期可进城的农村人口,是城镇间流动人口。因为户籍制度不改革,农业转移人口市民化进程不加强,未来的住房需求会受到抑制。

   关于政策建议。当然我们是希望因城施策,但是至少我觉得在这个冰火两重天的情况下,不能采取一刀切。房价高涨问题不是打压房价,是要解决中低收入人口住房供给问题,不仅仅是包括我们的商品房的供给,也包括出租房的供给。那么库存严重地区怎么来制定消化房地产供给政策,这里也可以有很多措施可以采取,土地的出让政策、土地指标的下达、金融的供给,甚至我们更加开放的户籍政策等等都可以采取,但是最不能采取的就是现在简单的行政政策和行政手段的限制。

   要加快推进户籍制度改革,我们这么多存量外来人口,其中将近1个亿的人口是小商小贩做传统服务业的人口,他们在城镇中长期生活的经历也是城市不可或缺的人口之一,他们在所就业的城市有10到20年的经历,有自己的收入,有能力来买住房,这些人口是最有潜力的购房人口,对于人口来讲我觉得要把针对大学生的人才政策放宽到所有的常住人口,这样的话我们会解决我们住房的供给过剩问题。

   要扩大都市圈内的房地产供给。房价高涨地区要加强近郊区和远郊区的住房供给,可以发展以住房为主导的特色小镇,解决刚性需求。特别是要正视二套房刚需这个特点,如何在近郊区通过规划向中小城市、小城镇下放权限,发挥这些城镇在承接功能疏解方面的作用,可以有诸多办法和措施提供。

   发展轨道交通,特大城市有一个特点,就是服务业比重要远远超出工业比重,甚至服务业占主导,交通格局要根据服务业的变化,发展城市郊区的轨道交通建设。中国的所有大城市和国外对比,我们几乎是零,北京只有82公里的市郊铁路,上海市郊铁路56.4公里,而东京、纽约和巴黎的市郊铁路分别是2000多公里、1632公里和1883公里,伦敦周边城市轨道交通3242公里。它是适应于服务业发展的。轨道交通会带动沿线小城市的发展,小城市的发展会形成新的人口聚集区,就会缓解特大城市主城区人口住房的压力,对房价的问题这种呼声也会大大缓解。

   加快土地制度改革,最近都在关注特色小镇,实际上说明城市政策出现了很大问题,就是成本过高。房地产商为什么不愿意降价,土地成本太高,承受不起。有些企业已经面临很大的困境。加快农村集体土地入市,就是降低土地开发成本,房地产商、投资者是不是可以跟农村集体土地结合降低土地的成本。同时也鼓励农民出售宅基地,带资进城。农民为什么有的时候不愿意进城,因为家里的房子和地没有办法处理,没有办法交易。这次宅基地的指标置换可以扩大到省外,那么宅基地的交易是不是可以更进一步的放开,然后再探索各种类型的农庄模式,允许都市圈的城里人下乡去购买住房,因为城乡要素只有做真正的互通才能真正带来农村的城镇化。

   最重要的是要促进城市发展的转型,根源在于地方财政以土地出让为基础,这种短期收益和短期支出给我们城市带来很多的问题,只要控制地方财政利益动机,把它的短期利益转成长期利益,房地产的长期问题就可以迎刃而解。

本文责编:limei
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文章来源:城市中国网
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